El alquiler está disminuyendo en Los Ángeles. Si se dirige hacia el Este, encontrará lo contrario

En Los Ángeles, el alquiler de apartamentos está disminuyendo en medio de la pandemia de COVID-19.

El alquiler estimado de un apartamento desocupado ha caído un 5.3% desde el comienzo del año en el condado de Los Ángeles, según una estimación, mientras los propietarios intentan llenar las unidades desocupadas en una economía en recesión.

En el Inland Empire, los buscadores de apartamentos se encuentran con una gran diferencia.

“Es el día y la noche”, dijo Rafael De Anda, analista de CoStar Group Inc. que se especializa en el Inland Empire.

En el condado de Riverside, la renta de las unidades desocupadas aumentó un 6.9% entre enero y octubre, según el sitio web de alquiler y proveedor de datos Apartment List, que produce un índice de alquiler mensual basado en listados en su sitio web. En el condado de San Bernardino, la renta se disparó un 9.1%.

Apartment List, que proporcionó los datos de Los Ángeles, dijo que el patrón entre áreas urbanas y suburbanas se repite en muchos lugares del país.

La marcada divergencia refleja cómo la gente está respondiendo a la pandemia, dijeron los expertos.

Aunque todavía no se dispone de datos sólidos sobre los patrones de migración recientes, la evidencia anecdótica apunta a que algunas personas abandonan los apartamentos de las grandes ciudades para tener más espacio mientras trabajan desde casa.

Los agentes inmobiliarios dicen que quienes pueden pagarlo están comprando casas en Los Ángeles y sus alrededores, lo que hace subir los precios de las viviendas. Pero otros se están mudando de la costa a lugares más espaciosos del Inland Empire para manejar sus llamadas de Zoom, dijo De Anda, citando conversaciones con administradores de propiedades.

Lewis Management Corp. es uno de los propietarios más grandes del Inland Empire, con más de 6.000 unidades en total. Randall Lewis, vicepresidente ejecutivo, dijo que una parte cada vez mayor de los nuevos inquilinos de la empresa provienen de los condados más caros de Los Ángeles y Orange.

“Fue realmente cuando la gente se dio cuenta de que ‘puedo estar trabajando desde casa por más de un mes o dos’”, expuso.

Rob Warnock, un investigador asociado de Apartment List, dijo que para algunos de los que se mudan, la decisión probablemente sea más sobre el dinero que el espacio: como se han visto afectados financieramente durante la recesión, se han aventurado al este en busca de viviendas más baratas.

Pero dijo que cree que la razón clave de las tendencias de alquiler divergentes es que menos inquilinos se están trasladando a las grandes ciudades en lugar de que la gente se vaya de esas ciudades hacia las áreas circundantes.

Las empresas no solo han eliminado puestos de trabajo, sino que, cuando contratan, es cada vez más probable que los empleadores no obliguen a los trabajadores a ingresar a la oficina.

Las universidades también ofrecen clases en línea para detener la propagación.

“En lugares como L.A., en realidad cualquier gran ciudad que tenga mucho impulso económico, cada verano tenemos gente que se muda a estas ciudades para ir a la universidad o personas que cambian de carrera”, dijo Warnock. “No se trata tanto de que se estén mudando de Los Ángeles a Rancho Cucamonga, sino que la gente que planeaba mudarse a Los Ángeles está pensando, ‘¿Realmente necesito mudarme a Los Ángeles o puedo mudarme a los suburbios?’”

Warnock señaló que su destino final ahora podría ser el Inland Empire o incluso más ciudades suburbanas del condado de Los Ángeles.

Por ejemplo, un análisis reciente de Apartment List encontró que la división urbano-suburbana es evidente no solo en lugares como Inland Empire que durante mucho tiempo han servido como un escape asequible para los residentes de la costa, sino también en áreas metropolitanas individuales, incluida la zona metropolitana de los condados de Los Ángeles y Orange.

En la ciudad de Los Ángeles, el alquiler cayó un 6% entre enero y septiembre, pero solo un 1% en otras ciudades de Los Ángeles y los condados de Orange, según un análisis actual de Apartment List que utilizó los datos más recientes disponibles en ese momento.

En la ciudad de Riverside, mientras tanto, el alquiler aumentó un 2% entre enero y septiembre, pero en otras ciudades del Inland Empire el incremento fue de un 7%.

En 27 de las 30 grandes áreas metropolitanas de EE.UU, la ciudad principal de la región experimentó mayores caídas de alquileres o un menor crecimiento de los mismos durante la pandemia que sus suburbios, encontró Apartment List. En 11 de las zonas metropolitanas, la compañía dijo que la renta está cayendo en la ciudad principal mientras que sube en los suburbios.

En el Inland Empire, el alquiler también está aumentando más rápido que el año pasado.

Lo que ayuda a impulsar los incrementos actuales es la disminución de las vacantes que les da a los propietarios “el poder de aumentar los alquileres”, dijo De Anda.

En el condado de Los Ángeles, el porcentaje de apartamentos vacíos aumentó del 4.79% en el cuarto trimestre al 6.14% la semana pasada, según muestran los datos de CoStar. Pero en el Inland Empire, la vacante ha caído del 5.3% al 3.8%.

“En las comunidades de apartamentos que tienen una o dos unidades disponibles, van a aumentarlo y ver si alguien está dispuesto a pagar ese precio”, dijo De Anda.

Ese poder se extiende también a las renovaciones. En septiembre, los datos de otra firma de bienes raíces, RealPage, muestran que los inquilinos que renovaron sus contratos de arrendamiento vieron un aumento promedio del 2.7% en el Inland Empire, en comparación con esencialmente ningún cambio en los condados de Los Ángeles y Orange.

Lewis dijo que su compañía ha podido aumentar el alquiler entre un 3% y un 4% para renovaciones y unidades vacías a medida que las vacantes han disminuido en sus comunidades de clase media y media alta. Citó el incremento de la demanda de la costa, pero también la economía local.

Aunque la región del interior ha perdido puestos de trabajo recientemente, le ha ido mejor que en otros lugares. Eso se debe en parte a que los condados de Riverside y San Bernardino son centros para la industria de la logística o el movimiento de mercancías. Gracias a un mayor deseo de comprar en línea, ese sector lo ha hecho mejor que las industrias más importantes de Los Ángeles, como el entretenimiento y el turismo.

La tasa de desempleo es del 12.1% en el condado de Los Ángeles, pero del 9% en el Inland Empire.

El aumento de los alquileres hará que la vivienda sea aún menos asequible para muchos hogares.

En 2019, una época en la que la economía era mucho más sólida, casi el 30% de los inquilinos del Inland Empire gastaron más de la mitad de sus ingresos brutos en vivienda, según el Centro Conjunto de Estudios de Vivienda de la Universidad de Harvard.

Nathan Cieszynski, gerente de programas del Consejo de Vivienda Justa del Condado de Riverside, reveló que cada vez recibe más llamadas de inquilinos en pánico que enfrentan aumentos de alquiler. En algunos casos, dijo que el propietario está tratando de aumentar la renta más allá del límite legal impuesto por la ley estatal de tope de alquiler, que limita los incrementos anuales de renta en edificios de más de 15 años al 5% más la inflación.

“Nos ocupamos de la población de ingresos bajos a moderados; cualquier aumento de alquiler es un gran problema”, dijo Cieszynski. “No saben a dónde más pueden ir”.

En general, los datos de CoStar muestran que los mayores aumentos de renta se han producido en propiedades de gama alta, donde el alquiler promedio de una unidad vacante en el Inland Empire ha crecido un 9.3% durante el último año, en comparación con el promedio de cuatro años anterior de 3.8%.

En las propiedades más antiguas y deterioradas, donde es probable que vivan familias de bajos ingresos, el alquiler ha aumentado un 3.4%, en comparación con el promedio de los cuatro años anteriores del 4.9%.

De Anda dijo que el aumento de la renta en los edificios más nuevos y lujosos indica que la mayor parte de la demanda adicional en el Inland Empire proviene de personas con trabajos decentes que buscan más espacio por menos dinero en lugar de aquellos con problemas financieros que buscan el precio más bajo posible.

Lo que determinará lo largo del período en que siga la división de alquiler suburbano-urbano probablemente dependerá de cuánto tiempo se mantenga el deseo de vivir en los suburbios, dijo Warnock.

En recientes reportes de ganancias, algunas empresas de apartamentos que cotizan en la bolsa que poseen decenas de miles de unidades en todo el país dijeron que no se están preparando para un cambio rápido.

“No hemos visto nada que nos lleve a creer que las tendencias... probablemente cambiarán significativamente en el corto plazo”, dijo Michael Manelis, director de operaciones de Equity Residential, con sede en Chicago, a los analistas el mes pasado. “La cartera suburbana debería seguir obteniendo mejores resultados”.

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