Un simple defecto sísmico puede generar una catástrofe financiera, pero la mayoría de los propietarios lo ignora

Cuando el terremoto más poderoso de la región en años azotó el norte de California, en una madrugada de domingo de 2014, éste sacudió dos casas contiguas en una cuadra residencial de Napa.

Cuando cesó el temblor, las propiedades estaban en condiciones dramáticamente diferentes. La casa azul había sido adaptada sísmicamente años antes del sismo, de magnitud 6, y quedó en gran parte intacta. La casa amarilla no tenía esa protección y se vio severamente afectada; los cimientos quedaron destrozados y las columnas del pórtico lucían grotescamente distorsionadas. El propietario enfrentó cientos de miles de dólares en facturas por reparaciones y no pudo alquilarla durante dos años y medio.

La remodelación de viviendas unifamiliares se considera uno de los mejoramientos sísmicos más baratos disponibles, un proceso de empernado de cimientos que generalmente cuesta menos de $7,000 y se puede realizar durante varios días, sin necesidad de que los residentes se muden. Pero los funcionarios estatales, preocupados de que más propietarios no estén tomando estas medidas, trabajan actualmente en nuevas iniciativas dirigidas a generar más modificaciones.

Si bien algunas ciudades se han centrado en exigir mejoramientos de edificios de concreto y apartamentos con estructura de madera, no existe un mandato de este tipo para las viviendas unifamiliares, en parte porque las posibilidades de morir en un terremoto son mucho menores en tales estructuras.

Como demostró el destino de la casa amarilla en Napa, los daños causados por un temblor pueden generar una catástrofe financiera. Las propiedades pueden ser declaradas como no aptas para ser ocupadas, y los propietarios pueden pasar años para financiar reparaciones por cientos de miles de dólares, mientras pagan una hipoteca y encuentran un lugar temporal para vivir.

En California, no ha habido un gran terremoto directamente debajo de un área urbana desde el sismo de Northridge, de magnitud 6.7, en 1994. El temblor causó daños por $42 mil millones y dejó inhabitables 14,000 casas y apartamentos. Después de Northridge hubo una avalancha de mejoramiento de hogares. Pero el impulso se ha ralentizado a medida que los recuerdos de ese terremoto se desvanecen.

En octubre, el estado lanzó una nueva ronda de un programa de subsidios que otorga a los propietarios hasta $3,000 para realizar mejoramientos. Los funcionarios también esperan simplificar el proceso de modernizaciones al proporcionar ciertos planes para permitir que los propietarios no necesiten contratar a un ingeniero estructural.

Los estudios han demostrado cuán vulnerable es California a los grandes terremotos. En abril último, un estudio del Servicio Geológico de Estados Unidos (USGS, por sus siglas en inglés) indicó que un sismo de magnitud 7 en la falla de Hayward, en East Bay, podría matar a al menos 800 personas, y cientos más podrían perecer en incendios posteriores. Las réplicas sacudirían aún más la región más amplia durante meses, causando potencialmente un temblor de 6.4 grados cerca de Cupertino y otro de 6.2 cerca de Palo Alto.

Aunque los trabajadores en el Área de la Bahía pueden sentirse seguros en edificios con la última tecnología sísmica, ya sea en los rascacielos más nuevos de San Francisco —como Salesforce Tower— o en campus corporativos como el de Apple, en Cupertino, la destrucción de la oferta de viviendas en la región podría dejar desamparada a la fuerza laboral, súbitamente.

“Por la noche, estas personas se suben a sus autos y regresan a sus maravillosos bungalows, anteriores a la década de 1940”, relató la ingeniera estructural Janiele Maffei, quien dirige el programa estatal de subsidios para modificaciones y compartió la historia de las dos casas de Napa. Si no solucionamos la cuestión para muchos más californianos, “tendremos otro problema diferente de personas sin hogar”.

El informe del USGS estimó que podría haber más de 150,000 familias desplazadas de sus hogares y casi 50,000 individuos que necesiten refugio a corto plazo en el Área de la Bahía después de un gran terremoto en la falla de Hayward.

La ingeniera estructural Janiele Maffei explica por qué un hogar construido a pocos pasos del suelo puede deslizarse de sus cimientos en un terremoto, y cómo se puede solucionar el defecto.

Hay al menos un millón de hogares en California con un defecto que los pone en riesgo de deslizarse de sus cimientos durante un sismo. Si bien ello es más común en las casas construidas antes de 1940, también ocurre en otras, erigidas antes de 1980. Estas propiedades, apenas elevadas por encima del suelo, pueden tambalearse después de que la pared corta y frágil que las apoya sobre los cimientos se rompe.

Algunos propietarios nunca se recuperan. Después del terremoto de Northridge, algunos se alejaron, abandonando sus hogares para la ejecución hipotecaria. Otros perdieron sus ahorros de toda la vida ya que la mayor parte de su capital estaba en ruinas. Aproximadamente un año y medio después del temblor, The Times informó que la mitad de las ejecuciones hipotecarias en el Valle de San Fernando involucraban casas dañadas por la sacudida.

El daño sísmico también hizo bajar los valores de las propiedades; el precio por pie cuadrado de las viviendas unifamiliares en el Valle descendió entonces un 34% en comparación con el valor de un lustro anterior. Los propietarios estaban trabados: no podían pagar las reparaciones de sus casas, y tampoco podían vender lo suficientemente alto como para saldar sus hipotecas.

En la actualidad, solo el 10% de los propietarios de viviendas en California poseen seguro contra terremotos, en gran parte porque los prestamistas generalmente no lo exigen (una póliza típicamente exigida por los proveedores de hipotecas es la protección contra incendios).

Si bien el número de pólizas vendidas por la Autoridad de Terremotos de California, un gran proveedor de seguros sin fines de lucro establecido por funcionarios estatales, ha aumentado un 30% en la última década, solo hay en vigor aproximadamente un millón de pólizas residenciales contra sismos, de los casi 14 millones de hogares en todo el estado.

Como parte de su nueva iniciativa para alentar a los californianos a mejorar sus hogares, los funcionarios estatales están expandiendo las áreas geográficas en las que los propietarios pueden solicitar una subvención por readaptación de $3,000 para viviendas elevadas de sus cimientos y rodeadas por un muro de madera bajo —en inglés conocido como cripple wall— que a menudo no se ha sujetado bien a la base.

En un terremoto, la falta de agarre entre la casa y los cimientos puede empujar la propiedad como si se hubiera sacado una alfombra de debajo de la casa, rompiendo las maderas del edificio.

La nueva ronda de financiamiento anunciada en octubre agrega otros $6 millones para el mejoramiento de las viviendas, lo suficiente para financiar 2,000 o más modernizaciones. Los fondos provienen de la Agencia Federal para el Manejo de Emergencias (FEMA, por sus siglas en inglés) y la Autoridad de Terremotos de California.

Entre las nuevas áreas que ahora son elegibles para subvenciones de readaptación figuran en el sur de California, zonas del Valle de San Fernando, Pomona, Diamond Bar, Walnut, Yucaipa y Calimesa; en el norte del estado, Santa Rosa, Sonoma, amplias secciones de Silicon Valley, incluido San José, y los suburbios de East Bay, así como las comunidades que rodean Eureka.

Los interesados pueden presentar su solicitud en línea en el sitio earthquakebracebolt.com hasta el 13 de noviembre.

Más allá de las subvenciones, el estado espera reducir el costo de los mejoramientos al ofrecer plantillas para distintos tipos de viviendas, que pueden guiar a los contratistas o particulares sin la necesidad de contratar a un ingeniero estructural. Este otoño, se espera que el Applied Technology Council, una organización sin fines de lucro compuesta por ingenieros estructurales, presente plantillas que cubran casas con un muro de madera de entre cuatro y siete pies.

Existen otros tipos de hogares unifamiliares que pueden colapsar y resultar en un mayor riesgo de muerte.

Una clase problemática son las casas donde hay un espacio habitable sobre un garaje. A veces, las paredes de madera que sostienen el garaje son demasiado frágiles y pueden colapsar en un terremoto. Como el problema principal es la falta de fortaleza en el primer nivel, el defecto se conoce como un “piso blando” (en inglés soft story) y arreglarlo puede costar cerca de $20,000 dólares.

Esta falla se observa en miles de hogares en San Francisco. El estado solicitó a FEMA que financie un nuevo programa para ayudar con el mejoramiento de hogares unifamiliares con tal imperfección. También se espera que las plantillas para ese tipo de adaptación estén disponibles este 2018.

Otro tipo son las casas construidas en laderas, con postes frágiles como soportes. En el terremoto de Northridge, una propiedad en una ladera de Sherman Oaks cayó; la joven pareja que estaba en su interior falleció.

Los expertos no pudieron crear plantillas para propiedades en las laderas; para esos mejoramientos todavía deberá contratarse a ingenieros estructurales. Pero el Consejo de Tecnología Aplicada proporcionará documentos de ingeniería previa, que ayudarán a otros ingenieros a diseñar planes idóneos para ese tipo de viviendas.

“A la larga, en promedio, ahorrará dinero si hace un mejoramiento ahora, consideró Keith Porter, profesor investigador de ingeniería estructural en la Universidad de Colorado, Boulder. Por cada dólar gastado en una modernización, ahorrará varios dólares en costos futuros de reparación. “Es mejor fortalecer su casa ahora... de manera tranquila y controlada, que lidiar con un desastre después de un sismo”.

Costo promedio para el mejoramiento de una casa con refuerzos y empernado*:

A nivel estatal: $5,300

Norte de California: $7,200

Sur de California: $4,000

* El costo del mejoramiento en el norte de California es en promedio más alto, ya que las propiedades están más elevadas y en colinas, y muchas de ellas requieren la participación de un ingeniero estructural. Un reacondicionamiento que incluya sólo pernos en el sur de California, en promedio, cuesta alrededor de $3,000.

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