¿Cómo afectará el nuevo límite en rentas de California?
Con la nueva ley, los californianos...
Millones de californianos tendrán nuevas salvaguardas contra grandes aumentos de alquiler después de que el gobernador Gavin Newsom firmó una legislación que limita las alzas anuales de rentas para la próxima década.
Newsom ha elogiado la norma, el Proyecto de Ley 1482, como la medida de protección para inquilinos más fuerte del país. Así es como funciona:
¿Qué hace la ley?
La ley limita los aumentos anuales de renta al 5% más la inflación durante los próximos 10 años. Si la política hubiera estado vigente este año, el alza de alquiler en el área de Los Ángeles se limitarían al 8.3%, mientras que los de San Francisco se habrían limitado al 9%.
Hay una serie de excepciones a estas reglas. El límite de alquiler no se aplicaría a los apartamentos construidos en los últimos 15 años ni a las rentas de viviendas unifamiliares a menos que sean propiedad de corporaciones u otros inversores institucionales.
En medio de la crisis de la vivienda y la falta de vivienda en California, la Junta de Supervisores de Los Ángeles votó a favor de redactar una ordenanza permanente de control de rentas.
Los límites en los aumentos de renta no cambiarán para aquellos que actualmente viven en apartamentos con alquiler controlado. Sin embargo, las nuevas reglas amplían las protecciones para los inquilinos que viven en complejos más nuevos en ciudades con control de alquileres. En Los Ángeles, por ejemplo, la restricción aumenta a aproximadamente 3% o 4% por año para quienes viven en apartamentos construidos antes de octubre de 1978. Los inquilinos en edificios construidos entre ese momento y 2005 ahora estarán sujetos al límite de renta estatal.
La ley, que entrará en vigencia el 1 de enero, también prohíbe a los propietarios desalojar a los inquilinos sin violaciones documentadas del arrendamiento después de que un ocupante haya vivido en un departamento por un año.
El gobernador Gavin Newsom ha prometido firmar una ley estatal de control de alquileres para edificios con más de 15 años. Los estudios de Los Ángeles y San Francisco dan una idea de cómo podrían responder los propietarios.
¿A cuántas personas afectaría la ley?
Alrededor de 2.4 millones de hogares de California se verían afectados por el nuevo límite de alquiler, además de aquellos que viven en casas unifamiliares de renta que cumplen con los requisitos de la ley, según un cálculo del Centro Terner de Innovación de Vivienda de UC Berkeley.
Un análisis de los datos del listado de alquileres realizado por el sitio web de bienes raíces Zillow encontró que aproximadamente el 6.7% de las propiedades en todo el estado en la base de datos de la compañía el año pasado estaban sujetas a aumentos de renta que excedían el límite.
En respuesta a la crisis de vivienda de California, el gobernador Gavin Newsom anunció un acuerdo con los líderes legislativos para limitar los aumentos de alquiler para millones de personas.
Si bien la nueva ley permite aumentos de alquiler que son mucho más altos que el crecimiento salarial promedio, los defensores de los arrendatarios argumentan que evitarán alzas repentinas en los niveles que podrían expulsar a las personas de sus hogares.
¿Qué consecuencias negativas podrían resultar de la ley?
Los terratenientes y los economistas han advertido que la ley podría incitar a los propietarios a aumentar las rentas hasta el tope por temor a que tales alzas sean limitadas en el futuro.
La investigación sobre los controles de alquiler ha demostrado que tales políticas pueden estimular a los dueños a convertir complejos de apartamentos en condominios.
Actualmente, a los propietarios se les permite aumentar el alquiler en más del límite. Sin embargo, a partir del 1 de enero, tendrían que reducir la renta a su tasa el 15 de marzo de este año, más el aumento permitido.
Si bien esa disposición de reversión está vigente para aumentos de alquiler, no existe una similar para las protecciones de desalojo por “causa justa”. Los grupos de inquilinos están preocupados de que los propietarios exploten esa brecha para deshacerse de los residentes que pagan rentas por debajo del mercado antes de que la ley entre en vigencia en enero.
Al igual que otras leyes de propietarios e inquilinos en el estado, dependerá de los arrendatarios hacer cumplir el límite de la renta y las reglas contra el desalojo en el sistema judicial.
¿Cómo se comparan las nuevas reglas de California con las leyes y propuestas de arrendatarios en otros estados?
La ley convierte a California en el tercer estado en aprobar una expansión significativa de las protecciones para inquilinos este año. Oregon aprobó un límite de renta anual en todo el estado del 7% más inflación, pero a diferencia de California, su ley no caducará en 10 años.
Los legisladores de Nueva York aumentaron los controles de alquiler existentes en la ciudad de Nueva York y permitieron que otras comunidades en el estado implementaran la política.
El límite de renta de California no está frenando los planes para una iniciativa de votación que allanaría el camino para controles más estrictos sobre el alquiler en todo el estado. AIDS Healthcare Foundation, con sede en Los Ángeles, está recolectando firmas para que una medida aparezca en la boleta estatal de noviembre de 2020 que, entre otros cambios, limitaría la cantidad que el propietario podría aumentar la renta cuando se mude un nuevo inquilino, algo ahora prohibido por la ley estatal.
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