Zillow acaba de renunciar a las compras instantáneas. ¿Qué pasa con las ventas algorítmicas de viviendas?

La primavera pasada, Marsha y Todd Johnson, residentes de Duarte, decidieron que estaban listos para salir del sueño de California.

Querían sacar provecho del meteórico aumento en el valor de su casa y comenzar la jubilación, como habían planeado durante mucho tiempo, en el estado de Washington, para estar cerca de la familia y la playa. Pero la pareja, de entre 50 y 60 años, no quería que los posibles compradores recorrieran su casa en medio de una pandemia y temían la molestia de hacer reparaciones y gestionar ofertas, incluso con la ayuda de un agente inmobiliario.

Entonces, en lugar de eso, recurrieron a un algoritmo en busca de ayuda: En el sitio web de una empresa de San Francisco llamada Opendoor realizaron un “papeleo básico” y luego completaron una inspección de video de 15 minutos a través de un teléfono inteligente. Unos días después, llegó una oferta firme y vendieron su casa a Opendoor.

“El proceso fue bastante sencillo”, comentó Marsha Johnson, quien trabajó para los servicios sociales del condado de Los Ángeles antes de mudarse fuera del estado. “Conseguimos el dinero bastante rápido”.

Una nueva forma de vender casas se está arraigando en computadoras portátiles y teléfonos inteligentes en todo el país.

Empresas como Opendoor, Offerpad y Redfin están utilizando algoritmos respaldados por montones de datos para valorar casas y comprarlas rápidamente, en efectivo y con gran parte de la transacción en línea. Luego, las empresas hacen reparaciones menores y revenden las casas, ganando dinero con la revalorización de los precios y las tarifas que cobran.

Los compradores instantáneos se han expandido rápidamente en los últimos años, preparados para el crecimiento por una avalancha mundial de capital que persigue el rendimiento en el mercado inmobiliario de Estados Unidos.

Las personas también pueden comprar casas directamente de las empresas, recorriendo las viviendas en su tiempo libre descargando una aplicación de teléfono inteligente para desbloquear la puerta de entrada.

Para aquellos que ya han soportado la forma más tradicional y que consume mucho tiempo, una transacción desde casa rápida y fácil puede parecer demasiado buena para ser verdad. Ya se están mostrando grietas en este nuevo modelo, aún en su inicio, y los expertos de la industria no están seguros de cómo estos nuevos actores están afectando el mercado de la vivienda de manera más extensa.

“Eso es lo que encuentro realmente interesante. ¿Qué sucede cuando tiene un intermediario corporativo involucrado en el proceso de transacción de bienes raíces?”, comentó Mike DelPrete, analista inmobiliario independiente y académico residente en la Universidad de Colorado en Boulder. “¿Qué sucede cuando entran Wall Street y miles de millones de dólares?”.

La respuesta tiene una importancia significativa para el país, pero particularmente para California, donde los precios de las viviendas se encuentran entre los más altos de la nación, las familias de clase media han tenido cada vez más dificultades para pagar una vivienda y muchos inquilinos están luchando para llegar a fin de mes.

Este mes, Zillow, el segundo comprador instantáneo más grande, dio un rápido cambio después de aumentar su compra y reventa de hogares. Inicialmente, la compañía mencionó que estaba pausando las compras porque se había topado con problemas laborales y de la cadena de suministro. El martes, Zillow dio a conocer que saldría del negocio por completo, lo que generó dudas sobre si la tecnología que impulsa a estas empresas está a la altura del desafío en un mercado inmobiliario tan sobrecalentado y que cambia rápidamente.

“Fundamentalmente, no hemos podido predecir los precios futuros de las viviendas con un nivel de precisión que haga de este un negocio seguro”, señaló el presidente ejecutivo de Zillow, Rich Barton, durante una conferencia telefónica con analistas. La empresa había estado listando un gran número de casas a precios más bajos de los que tenían cuando las compró, y anunció una pérdida de 381 millones de dólares en el servicio, llamado Zillow Offer, en el tercer trimestre.

La salida de Zillow muestra que la compra instantánea es difícil, pero otros compradores siguen creciendo y es probable que sus servicios se vuelvan aún más populares, opinó Rick Palacios Jr., director de investigación de John Burns Real Estate Consulting.

Los compradores instantáneos señalan que simplifican la venta de viviendas, agilizando y acelerando los pasos habituales: reparaciones, visitas, negociaciones. Las empresas prometen una oferta en cuestión de días, incluso minutos, y compran casas “tal cual” con efectivo, lo que significa que los vendedores no necesitan hacer reparaciones ni preguntarse si el financiamiento de su comprador llegará.

Los vendedores también pueden elegir su propia fecha de cierre, lo que facilita la mudanza. Para aquellos que compran, Opendoor incluso comprará una nueva casa para los consumidores en efectivo y luego trabajará para asegurar el financiamiento hipotecario.

En el sur de California, los compradores más grandes, Opendoor, Zillow, Offerpad y Redfin, representaron el 1.2% de las ventas totales de viviendas en los condados de Los Ángeles y Orange durante el segundo trimestre, así como el 2% en Inland Empire, un aumento con respecto al mismo período en 2018, cuando era del 0.1% en las dos áreas metropolitanas, según un informe reciente de Zillow.

En algunos mercados, como Phoenix, la cuota de mercado de los compradores instantáneos supera el 5%.

“Me sorprendería que esta no sea una opción para que la gente venda o compre una casa”, comentó Palacios. “Va a ser parte de la vivienda en el futuro”.

Una cuestión importante es cómo afectan las empresas a los precios de las viviendas y si pueden ofrecer, a gran escala, la experiencia fluida que anuncian.

En un TikTok viral en septiembre, un agente de bienes raíces de Las Vegas planteó un escenario “hipotético” a medida que la compra instantánea se vuelve más popular. En él, una “empresa que todo el mundo conoce” y que utilizan para buscar viviendas paga deliberadamente $40.000 más por una casa, en contraste con el valor por el que ha estado comprando viviendas, con el objetivo de establecer una venta comparable más alta para poder vender las otras casas a un precio mayor.

A medida que la teoría de la manipulación del mercado circulaba por internet, Zillow y Redfin se adelantaron para negar que estuviera sucediendo o que incluso tuviera sentido financiero.

Sin embargo, algunos analistas comentaron que creen que los compradores instantáneos han ejercido una presión en aumento sobre los precios de una manera diferente. Parte de eso es simple oferta y demanda, porque las empresas representan compradores adicionales en un mercado abarrotado con muy pocas casas a la venta.

DelPrete, el analista de bienes raíces, detalló que también hay evidencia de que los compradores instantáneos se volvieron más agresivos a medida que el mercado se aceleró a principios de este año.

Un análisis que realizó de las ventas de viviendas de abril a junio mostró que Opendoor, Zillow y Offerpad pagaron un pequeño porcentaje más que las valoraciones proporcionadas por un algoritmo de ATTOM Data Solutions. Ese es un cambio de 2019 y 2020, cuando las empresas pagaron menos que la valoración de ATTOM.

En un mercado activo en el segundo trimestre, comentó DelPrete, los compradores en general pagaron entre el 103% y el 104% de la valoración de ATTOM. Eso es lo que pagaron Zillow y Offerpad; Opendoor reportó un registro más alto, al 107.7% de la valoración de ATTOM.

Los compradores instantáneos pueden haber aumentado las ofertas durante el segundo trimestre porque los inversores quieren verlos crecer en la participación de mercado, señaló DelPrete, y para hacer eso en un mercado candente, las empresas deben pagar el mejor precio.

“Hay empresas que cotizan en bolsa que necesitan mostrar crecimiento y tienen miles de millones de dólares de capital de Wall Street”, explicó. “Van a salir y pagar lo que necesiten para adquirir viviendas”.

Tomasz Piskorski, profesor de finanzas inmobiliarias en la Columbia Business School, explicó que duda que las empresas ejerzan mucha presión al alza sobre los precios dada su aún pequeña participación de mercado en general. Más bien, los principales impulsores de la revalorización de precios de dos dígitos de hoy son las tasas de interés bajas, el bajo inventario, las personas que buscan más espacio mientras trabajan desde casa y una gran multitud de milenios que ingresan en los años pico de compra de viviendas.

Algunos compradores instantáneos también han notado que se revenden las casas que compran y argumentan que el proceso fácil de usar trae más oferta al mercado de lo que existiría de otra manera.

Piskorski también dudaba de que los compradores pagaran de más a propósito. Pero indicó que la presión de los inversores y la creencia de que los precios seguirán subiendo podrían hacer que los compradores asuman más riesgos en lo que compran, incluida, por ejemplo, la compra inadvertida de viviendas con problemas que realmente deberían valorarse más bajas.

“Se podría argumentar legítimamente que, mientras los precios de las casas en promedio estén creciendo, incluso si estamos dispuestos a cometer más errores, las equivocaciones en promedio serán compensadas por el crecimiento de los precios de la vivienda”, señaló.

Esta estrategia aún requiere una predicción precisa de los precios futuros de los hogares.

Después de un mercado súper activo en la primera mitad del año, tanto Opendoor como Offerpad se ajustaron más rápido que Zillow a un mercado inmobiliario en el que la apreciación de los precios se había desacelerado, indicó DelPrete.

Según su análisis del mercado de Phoenix, tanto Opendoor como Offerpad redujeron los precios que pagaron por las viviendas en septiembre, así como la cantidad de hogares que compraron. Zillow siguió comprando más casas y pagando más por ellas.

Para octubre, Zillow estaba listando casas en Phoenix por un 6.2% menos de lo que pagaba, mientras que los listados de Opendoor tenían un precio de 1% por encima de lo que pagaba, indicó DelPrete.

“Si paga demasiado por una casa, eso no es bueno”, señaló el presidente ejecutivo de Offerpad, Brian Bair. “Ahí es donde te tropiezas”.

Si la compra continúa aumentando la participación de mercado, todavía queda la duda de qué sucede en una recesión continua.

Palacios agregó que los precios de las viviendas podrían caer más rápido si los compradores instantáneos súbitamente dejaran de comprar o si seguían comprando, pero lo hacían con descuentos a medida que los consumidores se apresuraban a salir.

Los compradores también podrían venderles a familias con un descuento o elegir descargar casas en masa a empresas de alquiler unifamiliares. Las compañías ya venden algunas viviendas a grandes propietarios; según un informe de Bloomberg, Zillow ahora está comprando aproximadamente 7.000 casas a inversores institucionales.

Por ahora, el enfoque de los vendedores de hogares individuales no es el futuro, sino sus billeteras.

En entrevistas con el Times, más de media docena de personas que vendieron su casa a Opendoor comentaron que lo hicieron porque les gustó la velocidad de la transacción y la certeza de una oferta que encontraron justa. Todos mencionaron que tuvieron una experiencia positiva con la mayor de los compradores instantáneos, incluida Marsha Johnson, la vendedora de viviendas de Duarte.

Noah, de 5 años, a la derecha, y su hermana Ariel, de 4, juegan frente a la casa que sus padres, Hazel y Rubén Aguayo, compraron a Opendoor.

(Francine Orr / Los Angeles Times)

Por otro lado, aquellos que compraron casas en Opendoor no siempre tuvieron críticas estelares, incluida Hazel Aguayo, quien compró la antigua casa de los Johnson en Opendoor en julio.

Aguayo, una agente de bienes raíces a tiempo parcial de 36 años, explicó que ella y su esposo, Rubén, buscaron mudarse de un departamento alquilado porque querían un patio para sus dos hijos, Noah de 5 años y Ariel de 4 años.

Pero si Aguayo no se hubiera representado a sí misma en la transacción, señaló, cree que otro agente la habría instado a buscar en otra parte. Aguayo informó que la persona de contacto que Opendoor asignó a su transacción comúnmente no respondía a las preguntas, obligándola a llamar a un número de teléfono general e informar constantemente a los diferentes empleados en el proceso de su compra.

También fue difícil ponerse en contacto con la empresa de fideicomiso que utilizaba Opendoor y en un momento se le indicó que transfiriera una cantidad incorrecta, narró Aguayo. “Hacer [una venta] con Opendoor es como hacerlo con el servicio de atención al cliente”.

Otros tres compradores de Opendoor o sus representantes relataron experiencias similares al Times.

Aguayo identificó un aspecto de la compra a través de la empresa que jugó a su favor: Los empleados de Opendoor con los que entró en contacto no estaban en el sur de California. Eso le permitió negociar con éxito la compra de su familia a aproximadamente $37.000 por debajo del precio de lista, señalando otras casas listadas para la venta en una parte menos atractiva de Duarte.

“Si el agente hubiera sido local, sabría que no hay que comparar esta casa con aquellas, porque este domicilio se encuentra en el mejor vecindario”, señaló Aguayo.

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