Los vendedores de viviendas están recortando los precios a medida que los compradores se toman una pausa: ‘El mercado no es el mismo’

Los vendedores de viviendas están recortando cada vez más sus precios de venta a medida que los compradores, limitados por las tasas hipotecarias más altas y la inflación, se encuentran menos dispuestos a entrar al mercado de la vivienda a cualquier precio.

El creciente número de recortes de precios, una tendencia que aparece en los datos del sur de California y en todo el país, es uno de los signos más fuertes hasta ahora que el mercado previamente al rojo vivo, alimentado por las bajas tasas de hipotecas y las guerras de ofertas en efectivo, se está enfriando.

Las reducciones de precios no significan que el valor general de las viviendas esté cayendo. En el sur de California y en el resto de EE. UU., todavía constituyen una minoría de los listados, y la mayoría de las viviendas se siguen vendiendo por encima del precio de lista.

Los expertos del sector, por ahora, no ven que se vaya a producir un desplome en el mercado de la vivienda, catapultado a precios récord en los dos primeros años de la pandemia, cuando mucha gente buscaba más espacio y tenía ahorros para gastar.

Según algunos expertos, los precios podrían bajar ligeramente si las medidas de la Reserva Federal para controlar la inflación hacen que los tipos de interés de las hipotecas suban considerablemente, o que la economía entre en recesión.

Para los compradores, el mercado ya se siente significativamente diferente de la frenética competencia de hace varios meses.

“El mercado no es el mismo incluso que hace un mes”, dijo Lindsay Katz, un agente de Los Ángeles en Redfin, una empresa de corretaje.

En la calle Covello en Van Nuys, el propietario de una casa de cuatro dormitorios recientemente redujo el precio en $ 50.000 a $ 949.900 después de que la casa se quedó estancada en el mercado durante tres semanas.

Otras casas en la zona están en la lista con reducciones de precios aún más grandes: un corte de $ 78.000 para una casa de dos dormitorios, y una casa con una unidad de vivienda accesoria primero estaba en $ 1 millón ahora está a la venta en $ 860.000 - una reducción de $ 140.000.

Katz no trabaja con los listados de Van Nuys, pero de forma similar tuvo que rebajar recientemente el precio de una vivienda de cuatro dormitorios de Woodland Hills en 40.000 dólares.

La explicación del drástico cambio es sencilla, según los expertos inmobiliarios. Los tipos de interés hipotecarios se han disparado en los últimos meses, encareciendo rápidamente la vivienda.

Los pagos mensuales de la hipoteca para una casa del mismo precio son ahora cientos de dólares -a veces más de 1.000 dólares- más de lo que eran a principios de año, cuando los tipos de interés estaban en el rango del 3%.

El cambio ha colocado a algunos compradores en tramos de precios completamente nuevos y ha dejado a otros fuera de juego.

“Tengo compradores que ahora están en una especie de punto muerto”, dijo Yolanda Cortez, un agente del área de Los Ángeles en Century 21 Realty Masters.

Algunos ya estaban buscando casas en la zona de Los Ángeles en el extremo superior de su presupuesto.

Pero tras la subida de los tipos de interés, dijo Cortez, ahora sólo pueden permitirse una casa en Antilope Valley o Victorville, comunidades del desierto situadas a más de 100 kilómetros del centro de Los Ángeles, algo que no es práctico “porque trabajan en la zona de Los Ángeles”.

Como resultado, menos casas están entrando en proceso de venta y el inventario está aumentando.

La proporción de viviendas en venta que se han rebajado recientemente se ha duplicado con respecto al año pasado. Durante las cuatro semanas que terminaron el 5 de junio, el 16,2% de los listados en el condado de Los Ángeles tuvo al menos un recorte de precios, frente al 7,5% durante el mismo período del año pasado, muestran los datos de Redfin.

En los condados de Orange, Riverside y San Bernardino, la proporción de caídas de precios aumentó a más del 20% de los listados, frente al 7% del año anterior.

En todo el país, no ha habido tantos recortes de precios desde 2019. Las casas en venta en los condados de Los Ángeles y Orange no han visto este número de reducciones de precios desde finales de 2018, la última vez que las tasas hipotecarias se dispararon. En el Inland Empire, las reducciones de precios están en un máximo histórico.

A pesar de la ralentización, los agentes dicen que todavía hay muchos compradores ansiosos y que el número de viviendas en venta sigue estando muy por debajo de los niveles prepandémicos, con guerras de ofertas que todavía se desatan por las mejores propiedades.

Tregg Rustad, agente de Rodeo Realty, dijo que hace dos semanas un cliente presentó una oferta por una casa de Silver Lake que estaba cientos de miles de dólares por encima del precio de venta.

“El comprador no lo consiguió”, dijo, señalando que ha visto guerras de ofertas similares en Santa Mónica y Hancock Park.

Sin embargo, se ha producido un marcado cambio en el entorno de los posibles compradores de viviendas, y se están produciendo otros cambios a medida que los recortes de precios se hacen más comunes.

En los últimos dos años, muchos vendedores ignoraron las ofertas a menos que los compradores renunciaran a ciertas contingencias, en particular la contingencia de la evaluación que permite a un comprador alejarse si una evaluación es baja.

Ahora, los compradores pueden dejar esas contingencias y hacer que sus ofertas se tomen en serio, dijo el agente inmobiliario Derek Oie, fundador de Movement Real Estate en Inland Empire.

Los compradores “no están en el asiento del conductor”, dijo Oie. “Pero ya no se les dicta qué hacer”.

Carl Izbicki, agente inmobiliario de RE/MAX Estate Properties en Los Ángeles, dijo que las casas que solían recibir entre 15 y 25 ofertas ahora reciben entre tres y cinco.

Cuando el mercado estaba en llamas, uno de los clientes de Izbicki, una pareja, perdió unas ocho viviendas a pesar de pujar muy por encima del precio de venta. La semana pasada, Izbicki les envió una lista de propiedades que llevan más de 30 días en el mercado.

“Si les gusta una de estas casas, vamos a ofrecer menos”, dijo.

En una entrevista unos días más tarde, Izbicki dijo que la pareja hizo precisamente eso, ofreciendo alrededor de $ 40,000 menos que el precio de venta de una casa de tres dormitorios en Van Nuys que figura en $ 789,000. Están a la espera de una respuesta.

Michael Simonsen, fundador de la empresa de datos inmobiliarios Altos Research, dijo que algunos compradores han interrumpido su búsqueda de vivienda por otras razones.

A medida que aumenta el inventario, incluso aquellos que aún pueden comprar están optando por no hacerlo, creando una especie de profecía de desaceleración económica autocumplida.

“Los compradores saben que pueden esperar hasta el verano y tener más opciones”, dijo Simonsen.

A pesar de la mayor prevalencia de las reducciones de precios, muchos analistas no predicen que el valor real de las viviendas del sur de California vaya a caer pronto, a menos que haya una recesión.

Por el momento la mayoría de los vendedores todavía están listando sus casas a precios más altos que hace un año, y en promedio, las casas todavía se venden por encima del precio de lista, dijo Taylor Marr, un economista Redfin.

En el condado de Los Ángeles, el promedio del precio de lista inicial -el precio en el primer listado- para las cuatro semanas que terminaron el 5 de junio fue un 9% más alto que en el mismo período del año pasado, mientras que el promedio de caída de precios -que se produce en un número creciente pero aún minoritario de listados- fue del 5%, según Redfin.

Los expertos dijeron que algunos de los recientes recortes de precios probablemente provienen de los vendedores excesivamente ansiosos por aprovechar que los precios todavía se encuentran muy por encima del valor real de las propiedades.

Para evitar aún más la pérdida de valor, los propietarios de viviendas que no necesitan venderlas pueden optar por no hacerlo en un mercado en declive.

Izbicki, por ejemplo, acaba de bajar el precio de un condominio de dos dormitorios en Palms por $ 24.000. Si nadie ofrece cerca del nuevo precio de lista de 824.000 dólares, dijo que su cliente planea alquilarlo.

Muchos analistas predicen que los precios de la vivienda seguirán subiendo este año, pero en un porcentaje menor del que están subiendo ahora.

Una de las previsiones más pesimistas proviene de John Burns Real Estate Consulting, que el mes pasado predijo que, para diciembre de 2022, los precios de las viviendas del sur de California se habrán incrementado en la mitad de un dígito en comparación con un año antes, una marcada desaceleración de aproximadamente 20% en mayo.

La consultora predijo que los precios de la vivienda disminuirían en un dígito medio en 2023 y 2024, ya que los esfuerzos de la Reserva Federal para luchar contra la inflación empujan a la economía a la recesión.

Sin embargo, el mercado podría sufrir una nueva transformación. Tras un informe del viernes que mostraba una aceleración de la inflación, más economistas esperan ahora que la Reserva Federal suba esta semana los tipos de interés más de lo que se esperaba, lo que podría hacer subir aún más los intereses hipotecarios.

El lunes, en previsión de una Fed más agresiva, el tipo medio de una hipoteca a 30 años alcanzó el 6,18%, frente al 5,5% del lunes anterior, según Mortgage News Daily.

Rick Palacios Jr., director de investigación de John Burns Real Estate Consulting, dijo que la empresa de investigación está debatiendo si ajustar su previsión a la baja debido al salto de los tipos hipotecarios por encima del 6%.

Ya “no hay una tonelada de compradores”, dijo Heather Presha, un agente de Keller Williams que se especializa en el sur de L.A. “No me sorprendería que para el final del año estaremos en camino a un mercado de compradores”.

El Times elaboró una guía para ayudar a los compradores de vivienda por primera vez a navegar por el mercado. Consulte la guía Great SoCal House Hunt aquí. Una versión impresa abreviada está disponible para la compra aquí.

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