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EEUU

Tras el terremoto en México, California se apresura a identificar edificios en riesgo, a pesar de los altos costos

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Un taxi debajo de ladrillos caídos por un derrumbe en Manchester Street, después de que un terremoto sacudiera el centro de Christchurch, Nueva Zelanda, el 4 de septiembre de 2010 (David Alexander/EPA).

(Los Angeles Times)

Varias ciudades, grandes y pequeñas, en el sur de California están tomando medidas para identificar edificios sísmicamente vulnerables por primera vez en una generación, como consecuencia de las devastadoras imágenes de los daños por los terremotos ocurridos en México y otras partes del mundo.

“Lo que sucedió el año pasado en Ciudad de México no lo queremos experimentar en California”, aseguró David Khorram, superintendente de construcción y seguridad de Long Beach, acerca del temblor que dejó más de 360 muertos. “Queremos ser proactivos”.

Con la esperanza de mitigar la pérdida de vidas durante un gran terremoto, un evento que los expertos consideran inevitable, Long Beach está discutiendo el gasto de hasta un millón de dólares para identificar cerca de 5,000 edificios potencialmente vulnerables. La ciudad de Moorpark ya acordó invertir un máximo de $10,000 para su propia encuesta de edificios en riesgo.

Malibu está preparando un inventario de sus estructuras, incluidas las que poseen primeros pisos endebles, tales como apartamentos con columnas delgadas que sostienen aparcamientos techados en la planta baja, conocidos en inglés como soft-story buildings. Los funcionarios de Ventura y Hermosa Beach están haciendo lo mismo.

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A medida que más ciudades ponderan las leyes de mejoramientos antisísmicos -para proteger tanto las vidas como la limitada cantidad de viviendas de la región- muchos grupos de propietarios e inquilinos en el área de Los Ángeles están mayormente de acuerdo en que se deben hacer mejoras. Sin embargo, existe cierta preocupación sobre el costo de estas, y quién pagará por ellas.

Beverly Kenworthy, vicepresidenta de la división de Los Ángeles de la Asociación de Apartamentos de California, afirmó que mantener la seguridad del inquilino es algo “obvio”. Dan Yukelson, director ejecutivo de la Asociación de Apartamentos del Gran Los Ángeles, consideró que los edificios vulnerables necesitan ser mejorados, pero agregó: “Tiene que haber una manera de ayudar a los propietarios a hacerlo”.

La mayoría de los reacondicionamientos para edificios de departamentos con columnas de madera cuestan entre $40,000 y $160,000. Los mejoramientos de las construcciones de acero y concreto, más grandes, pueden variar entre $50 y $100 por pie cuadrado. En tiempos de un sólido mercado de bienes raíces, el aumento del valor de las propiedades está dando a sus dueños más incentivos para proteger sus inversiones.

Propietarios y grupos de inquilinos han solicitado más apoyo gubernamental para subvenciones, o préstamos a bajo interés, para ayudar a financiar las mejoras. El miércoles pasado, el Concejo Municipal de Los Ángeles votó a favor de estudiar un nuevo programa de préstamos de mejoramiento antisísmico con dinero de fuentes como un fondo fiduciario de vivienda asequible de la ciudad.

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“No todos los propietarios de edificios pueden darse el lujo de ingresar al mercado y obtener un préstamo para la construcción”, expuso Martha Cox-Nitikman, vicepresidenta de políticas públicas para la sede del Gran Los Ángeles de la Asociación de Propietarios y Administradores.

Algunos, sin embargo, afirman que los apartamentos son un negocio lucrativo, y que pagar por una mejora antisísmica es conveniente a largo plazo para los dueños.

“Si evaluamos el costo del mejoramiento en comparación con el valor del edificio, la cuenta es realmente fácil. Tenemos inversiones significativas en estas propiedades, y queremos protegerlas”, consideró el director general de Cusumano Real Estate Group, con sede en Burbank, Michael Cusumano, quien respalda las leyes de mejoras obligatorias.

En tanto, a algunos inquilinos les preocupa terminar pagando las cuentas.

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Las delgadas y frágiles columnas sobre el garaje de este edificio de apartamentos de El Centro dejaron la estructura inestable después del terremoto que azotó Baja California, el domingo de Pascuas de 2010 (Fred Turner/Comisión de Seguridad Sísmica de California).

(Los Angeles Times)

“Como mínimo, tiene que haber algunos costos compartidos”, expresó Larry Gross, director ejecutivo de Coalition for Economic Survival, un grupo de defensa de inquilinos. En ciudades sin control de rentas, expuso, las alzas para cubrir el costo del mejoramiento podrían superar las posibilidades económicas de quienes rentan.

Dan Faller, presidente de la Asociación de Propietarios de Apartamentos de California, está entre quienes se oponen a las modificaciones obligatorias y las considera una intrusión gubernamental innecesaria. Aún así, dijo, la posibilidad de una acción legal si alguien resulta herido en un terremoto implica que hacer las mejoras “sea conveniente para la mayoría de los propietarios, lo antes posible”.

Parte del motivo del cambio en el discurso de los ayuntamientos fue la histórica ley de Los Ángeles, de 2015, que promulgó las regulaciones sísmicas más radicales del país y que abarca aproximadamente 15,000 apartamentos y edificios de concreto. Santa Mónica y West Hollywood siguieron el ejemplo el año pasado, y agregaron edificios con columnas de acero a sus listas de mejoramientos.

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Otro factor fue la participación de la Southern California Association of Governments en las conversaciones para aumentar la seguridad ante un terremoto. El grupo contrató a la sismóloga Lucy Jones -clave en la elaboración de la norma de L.A.- como consultora, y la envió a realizar presentaciones a varias ciudades interesadas en aumentar la seguridad sísmica.

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En un recorrido por la falla de San Andrés organizado por la Southern California Association of Governments, la sismóloga Lucy Jones muestra a los funcionarios electos cómo sismos poderosos empujaron un lado de la falla hacia arriba y hacia el norte (Foto de Allen J. Schaben / Comentarios de Raoul Ranoa / Los Angeles Times).

(Los Angeles Times)

La viceadministradora municipal de Moorpark, Deborah Traffenstedt, afirmó que el Center for Science and Society, de Jones, ayudó a conectar su ciudad con otras en el área. Los funcionarios ahora comparten información durante conferencias telefónicas mensuales.

Entre las estructuras más vulnerables en caso de un sismo -y las que pueden ser más baratas de mejorar- se encuentran los muchos edificios históricos de ladrillo del estado.

Ventura, por ejemplo, “es uno de esos pocos centros históricos en la costa, y queremos preservarlo. Eso es justamente parte de lo que hace especial a Ventura”, expresó Jeffrey Lambert, director de desarrollo comunitario de la ciudad, quien agregó que meses de inactividad después de un temblor generarían “un impacto muy devastador”.

Una existente norma de la ciudad solo exige que los edificios de ladrillo sean mejorados por encima de la línea del techo, un requisito mínimo que pone al resto de la estructura en riesgo de colapso. Para Lambert, el siguiente paso de Ventura será establecer un inventario más completo de construcciones sísmicamente vulnerables y considerar opciones que podrían requerir la modificación de los edificios de ladrillos y otros en riesgo de colapso.

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El Hamilton Hotel es uno de los muchos edificios de ladrillos en Ventura que no está totalmente preparado a nivel antisísmico, según la ciudad. La ley de Ventura solo requiere mejoramientos parciales de esos edificios (Mel Melcon / Los Angeles Times).

(Los Angeles Times)

En San José, una ley obligatoria sobre edificios de ladrillos redundó en el mejoramiento de más de 120 de ellos, y la demolición de más de una docena. Cinco viejas estructuras de ese tipo siguen en pie, aunque se ordenó la desocupación de todas ellas.

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Dos de los cinco edificios de ladrillo no reforzados que quedan en San José se encuentran en la zona de Japantown, incluido éste, de acuerdo con los registros de construcción. Según la ley de la ciudad, se ordenó la desocupación de los cinco edificios, ya que las estructuras están en riesgo de colapso durante un terremoto (Rong-Gong Lin II / Los Angeles Times).

(Los Angeles Times)

 

La ciudad de Martínez, en el condado de Contra Costa, tuvo por mucho tiempo solo una ley voluntaria acerca de los edificios de ladrillo, y hasta la última década aún quedaban unos 40 sin renovar. Los líderes de la ciudad decidieron aprobar una norma obligatoria, y para 2017 todos se habían modernizado, sin que la ciudad deba emprender acciones legales. “Es un logro”, aseguró Dave Scola, el director de obras públicas. “El consejo señaló que no querían postergarlo hasta que alguien saliera herido”.

En Gilroy, los funcionarios obligaron a la realización de mejoramientos antisísmicos mediante la presentación de denuncias penales contra los propietarios de dos edificios de ladrillos que no las habían efectuado. Uno se vendió luego en una subasta del condado, por no pagar los impuestos a la propiedad, y la ciudad compró el otro, indicó Kristi Abrams, directora de desarrollo comunitario de Gilroy. Ambas causas penales fueron desestimadas. Otros ocho edificios se encuentran en distintas etapas del proceso de adaptación.

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Por qué los viejos edificios de ladrillos son tan mortales en los terremotos: las paredes pueden desprenderse y los ladrillos pueden caer sobre las aceras, estacionamientos y calles, además de causar que los pisos y el techo colapsen unos sobre otros (Raoul Rañoa / Los Angeles Times).

(Los Angeles Times)

Hace años, la ciudad de Napa aprobó una ley de modernización obligatoria para edificios de ladrillos. Algunos propietarios de negocios inicialmente se sintieron frustrados por el requerimiento, entre ellos Lewis Chilton, copropietario de Velo Pizzería, que abrió sus puertas en una de esas construcciones en 2014.

Pero cuando un terremoto de magnitud seis sacudió Napa tan solo dos semanas después de inaugurado su negocio, Chilton cambió de parecer. El mejoramiento “salvó toda nuestra inversión”, dijo. “Sí, tuvimos que poner dinero extra. Pero si no se hubiera hecho en esa situación particular, hubiésemos perdido todo”.

Un edificio de ladrillos adyacente a la pizzería, según la ciudad, no estaba preparado para sismos. El propietario, Brian Silver, se había opuesto durante mucho tiempo a la ley de mejoramiento y, en 2013, escribió a la ciudad: “Confío en que no existe un peligro realista”.

Cuando ocurrió el terremoto, los ladrillos del edificio cayeron y se estrellaron contra un automóvil estacionado. Según la ciudad, el edificio puso en riesgo temporal a las construcciones cercanas, incluido el sitio que Chilton arrendaba. Los vecinos construyeron barreras de protección de emergencia para protegerse en caso de que el edificio dañado se desmoronara más, durante una réplica del temblor.

 

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Durante el terremoto de Napa, en 2014, los ladrillos del edificio propiedad de Brian Silver se desmoronaron sobre un estacionamiento (Rick Loomis / Los Angeles Times).

(Los Angeles Times)

Silver aún se opone a la ley de mejoramiento obligatorio. Ningún ingeniero le podrá decir jamás que la adaptación es una garantía contra daños futuros, dijo. “La remodelación antisísmica está sobrevalorada. El mejoramiento no hace mucho”.

El edificio de Silver fue estabilizado después del terremoto, pero sigue vacío y necesita más obras antes de poder ser habitado nuevamente.

Para leer esta nota en inglés, haga clic aquí


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