¿Por qué  L. A. es demasiado caro? Culpe a las bajas tasas de desocupación, no a los rascacielos de lujo

¿Cuál es la causa fundamental de la crisis de la vivienda asequible de Los Ángeles? Muchos culpan a los nuevos desarrollos de vivienda de lujo que brotan en el centro, Hollywood y Koreatown. Aparecen torres de apartamentos y “mega-desarrollos”, lo que eleva el interés por el barrio y la atracción de personas que siguen las últimas tendencias y modas. Los propietarios toman nota y pronto comienzan a subir la renta De cualquier manera, esa es la historia.

Pero aquí está la cosa: Si el desarrollo en auge en mercados vibrantes como Hollywood y el centro de la ciudad consiste en el por qué los alquileres siguen subiendo y subiendo ¿por qué los mismos aumentos de precios han golpeado lugares con desarrollo sumamente limitado?

Sherman Oaks, Beverly Hills, Hancock Park y Alhambra han visto poco de desarrollo durante la década pasada. Ni siquiera están en peligro de ser “zona alta” para torres de 20 pisos de apartamentos (o incluso de cinco pisos de mediana elevación) en el futuro. Y, sin embargo, los alquileres y los precios de las viviendas han subido en estos barrios de manera agresiva, junto a los de los lugares más desarrollados

Vivienda para las personas sin hogar es una crisis. El movimiento anti-densidad podría crear una crisis para el resto de nosotros

Utilizando datos de la Oficina del Censo de EE.UU. entre 2000 y 2010, comparé el cambio en el número de unidades de vivienda con los aumentos en una casa de renta mediana y el valor de la vivienda para cada código postal en el condado de Los Ángeles. ¿El resultado? Casi ninguna relación en absoluto. Donde el nuevo desarrollo fue más fuerte, los precios subieron mucho. Donde el desarrollo fue casi completamente nulo, los precios también subieron bastante.

Considere estos dos barrios muy diferentes: el bullicioso código postal 90012 del centro de la ciudad creció en un sorprendente 36% entre 2000 y 2010 y vio que los alquileres subieron en un 73%, y el valor de las viviendas aumentaron un 152%. El tranquilo código postal 90291 de Venice, en realidad perdió 21 unidades de vivienda durante este período, y sus valores de renta y vivienda se incrementaron en 78% y 167%, respectivamente.

¿Por qué no lo hace la tasa de desarrollo local en gran medida a explicar la crisis de la asequibilidad de una manera u otra? Debido a que nuestros problemas no son impulsados ¿¿por un fenómeno local, sino por uno regional: bajas tasas de vacantes residenciales. Nada es más importante, y los datos de la Encuesta sobre la Comunidad Estadounidense (American Community Survey) confirman esto. Reduciendo la ampliación para observar las 20 ciudades más grandes de Estados Unidos en lugar de los códigos postales locales, la correlación entre los precios y las vacantes es cuatro veces más fuerte que la correlación entre los precios y el nuevo desarrollo.

La mayoría de los expertos coinciden en que una tasa de vacantes del 5% es el punto en el que la dinámica de poder entre inquilinos y arrendatarios cambia. Por encima del 5%, los propietarios deben ofrecer incentivos o rentas más bajas para ser competitivos; menos que eso, los propietarios saben si un inquilino se va, hay una media docena más clamando para tomar su lugar. De acuerdo con informes del Centro Lusk para Bienes Inmuebles de USC, las vacantes multifamiliares en Los Ángeles han estado bajas 5% durante casi cinco años.

“Este problema no se resolverá por tratar de impedir el cambio. Ese es el camino de San Francisco eligió, y ahora un mal apartamento de una habitación no se alquila por $ 3,000 al mes.

Datos de vacantes recopiladas por el Centro Furman Universidad de Nueva York para áreas metropolitanas confirma que los mercados de vivienda más caros en el país también tienen algunas de las tasas de desocupación más baja: Boston, Los Angeles, Nueva York y San Francisco. Ciudades como Houston, Dallas y Atlanta, donde las tasas de desocupación son superiores al 7%, han logrado mantenerse relativamente asequibles.

Los Ángeles no es la única ciudad con un déficit de vivienda, pero se está quedando más alejada de su crecimiento poblacional. Entre las áreas metropolitanas con al menos 2 millones de personas, nuestra tasa de vacantes es ahora la más baja, con un promedio del 3.1% en el último año. Los residentes están cada vez más desesperados para asegurar su lugar en la ciudad - lo suficientemente desesperados como para pasar del 40%, 45%, incluso más del 50% de sus ingresos en vivienda. Los alquileres aquí no se encuentran a los niveles de San Francisco y Nueva York todavía, pero estamos en ese camino.

Este problema no será solucionado tratando de prevenir el cambio. Ese fue el camino que San Francisco eligió, y ahora un mal apartamento de una habitación se alquila allá por 3,000 dólares mensuales.

Para hacer frente a la crisis de la asequibilidad, la primera prioridad de Los Ángeles debería ser encarar esta escasez de vivienda. Esto requerirá un enfoque más humanista de la política de vivienda, reconociendo que cuando se rechaza la adición de más vivienda para nuestros barrios, nos alejamos personas que verdaderamente quieren hacer una vida mejor para ellos y contribuyen al éxito de nuestra región.

Proporcionar más viviendas a precio de mercado no será una panacea, por supuesto, y debe ser complementada con políticas que incentiven la manera más efectiva de crear vivienda asequible suficiente y recursos adicionales para apoyar a los residentes de bajos ingresos. Sin embargo, si no ponemos remedio a la escasez de viviendas en general, entonces todas las subvenciones, ordenanzas de estabilización de renta y mandatos de vivienda asequible ascenderán de a poco en el gran esquema de las cosas: los precios seguirán subiendo.

Así que la próxima vez que alguien sugiera que un nuevo desarrollo de lujo está haciendo subir los alquileres en un barrio, recuerde Venice, Rosemead y Reseda. Estas comunidades no están creciendo, y sin embargo las rentas están subiendo al igual que el centro y Hollywood.

El problema no es excesivamente complejo o nefasto. Es una simple escasez - el resultado de 30 años de operar bajo la falsa premisa de que “si no se construye, ellos no vendrán”.

Shane Phillips es un planificador urbano en Los Ángeles. Él escribe sobre la vivienda y la política de transporte en Better Institutions.

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