California cambia las leyes de zonificación unifamiliar. ¿Es la muerte de los suburbios?

Una ley firmada recientemente por el gobernador Gavin Newsom podría cambiar potencialmente el aspecto que ha tenido el condado de San Diego durante casi un siglo.

Alrededor de la mitad de todas las viviendas de San Diego son casas unifamiliares tradicionales, pero la acción del gobernador a mediados de septiembre podría alterar eso.

Hay cerca de 400 mil lotes unifamiliares en el condado de San Diego que podrían transformarse en una propiedad con hasta cuatro casas de acuerdo con la ley, según una investigación de la Universidad de California Berkeley.

El proyecto de ley 9 del Senado permite a un propietario tomar su propiedad unifamiliar, dividirla en dos y poner tres casas adicionales. Esto tiene el potencial de cambiar el aspecto de muchas comunidades de San Diego —desde Chula Vista hasta Scripps Ranch— para convertirlas en barrios mucho más densos y proporcionar viviendas muy necesarias.

La autora del proyecto de ley, la Presidenta Pro Tempore del Senado, Toni Atkins, demócrata de San Diego, confía en que la legislación creará viviendas en el estado, que se ha enfrentado a una grave escasez y a un aumento vertiginoso de los precios.

Algunos analistas de la vivienda advierten que podría no tener el impacto que la gente cree.

La ley asume que un propietario quiere dividir su lote, lo que podría requerir la demolición de su casa y mucho dinero para construir nuevas estructuras.

Es difícil predecir cómo reaccionarán los propietarios, pero Nathan Moeder, director de London Moeder Advisors, analistas inmobiliarios de San Diego, dijo que es poco probable que la nueva ley haga mella en la oferta de viviendas.

¿La razón más importante? La ley exige que sea el propietario de la vivienda quien realice los cambios, no un promotor, por lo que es poco probable que el ciudadano medio de San Diego esté dispuesto a gastar medio millón de dólares —o probablemente más— para dividir un terreno y construir una nueva vivienda.

Muchos propietarios de viviendas en el condado de San Diego, varios de los cuales son dueños de casas unifamiliares desde hace décadas, están furiosos porque sus barrios podrían verse atascados con un montón de nuevas viviendas. Algunos críticos lo han llamado “la muerte de los suburbios”.

“La idea de que los barrios unifamiliares desaparecerán de California como resultado de este proyecto de ley es simplemente falsa”, dijo Atkins. “Esto es impulsado por los propietarios de viviendas. No se trata de un desarrollo de la densidad en el que alguien viene y lo hace”.

Qué dice la nueva ley y cómo funciona

El proyecto de ley ofrece muchas opciones a los propietarios, todas ellas destinadas a aumentar la oferta de viviendas. Por ejemplo, el agente de seguros Bradley Sund, que posee una casa unifamiliar de 2800 metros cuadrados en Mount Helix, en un terreno de casi medio acre. Por el momento, le gusta la idea de construir un apartamento para la abuela, pero no le convence la idea de dividir el terreno.

Independientemente de lo que decida, estas son las opciones que le ofrece el proyecto de ley 9 del Senado:

• Dividir el terreno en dos y construir otra vivienda unifamiliar. Esto crearía dos casas en un lote que solo tenía una.

• Dividir el lote en dos y mantener su casa unifamiliar y poner un duplex. Esto hace que el lote tenga tres casas.

• Dividir el lote en dos, demoler su casa y construir dos dúplex. Esto maximizaría la ley, permitiendo cuatro viviendas.

• Dividir el lote en dos, cada uno con una casa unifamiliar y un departamento en la parte posterior. Esto también crearía tres unidades.

Sund tendría que vivir en una de las unidades durante tres años. Esta parte de la ley está pensada para evitar que los promotores compren todas las viviendas unifamiliares. Sin embargo, ese compromiso es también la razón por la que algunos analistas piensan que la ley no hará nada: supone que los propietarios de viviendas como Sund están dispuestos a asumir un coste masivo por sí mismos.

No puede empezar a construir sin más. Sund tendría que llevar sus planes a una comisión de urbanismo local para que le aprueben los permisos y todo lo que ello conlleva.

Dice que le gusta la idea de crear un piso accesorio para un alquiler extra, pero no le gusta el coste de un gran proyecto de construcción.

“Eso no va a suceder”, dijo Sund. “Estoy a favor de la libertad de los propietarios. No me imagino a muchas familias haciéndolo porque es inasequible”.

No es un requisito para construir viviendas densas en un terreno nuevo. Un particular o un promotor de viviendas puede seguir construyendo una casa unifamiliar si lo desea en el terreno más grande que pueda encontrar. La vivienda unifamiliar tradicional de una sola planta no ha sido prohibida, como han sugerido algunos críticos, y los promotores siguen planificando grandes urbanizaciones unifamiliares porque es el tipo de vivienda más popular.

Esto no quiere decir que no exista la posibilidad de un gran cambio. La mayor diferencia es que una comunidad no puede impedir que una persona construya un dúplex en una parcela unifamiliar después de décadas en las que solo se construyen casas de una planta en los suburbios.

Los grupos locales suelen argumentar —en las urnas y en las reuniones del ayuntamiento— que aumentar la zonificación destruirá el carácter de la comunidad. Los defensores de la ley dicen que esas mismas políticas han expulsado a la gente de color y a los habitantes de San Diego con bajos ingresos de las zonas donde trabajan.

La falta de vivienda y el aumento de los costos de la misma perjudican la economía, dijo Atkins. “Si los trabajadores no pueden permitirse vivir aquí, si las empresas no pueden retener a los trabajadores, eso afectará a nuestra economía y a nuestra forma de vida”.

Atkins dijo que es consciente de la construcción de unidades adicionales será costoso para un propietario que quiere dividir su lote, pero dijo que la legislación es solo una pieza del rompecabezas en una serie de proyectos de ley de vivienda que salen este año. Atkins dijo que su legislación no creará un gran cambio de la noche a la mañana, pero poco a poco hará una diferencia en el tiempo mediante el aumento de la oferta.

Atkins dijo que las quejas sobre los cambios en el carácter de la comunidad vienen de un lugar de miedo. Señaló que su proyecto de ley tiene protecciones para preservar el aspecto de las comunidades, por ejemplo, los distritos históricos están exentos. Además, los planes de construcción para los retrocesos y las alturas todavía tienen que ser aprobados por los gobiernos locales.

¿Muerte de los suburbios?

El presentador de Fox News, Tucker Carlson, calificó la ley de “muerte de los suburbios” en su programa de televisión, pero la mayoría de los expertos en política dudan de que sea tan drástica.

“¿Cómo va a mejorar esto la vida de alguien? No lo hará”, dijo Carlson, nativo de La Jolla. “Significa demoler casas para poner unidades de alquiler”.

Hay muchas razones por las que los investigadores dicen que estos temores probablemente no se materializarán.

El Centro Terner de la UC Berkeley dijo que hay 554 502 lotes unifamiliares en el condado de San Diego, y de ellos hay 398 386 lotes elegibles para ser divididos bajo la Ley 9 del Senado. Sin embargo, dice que solo es factible dividir 54 500 lotes, o el 9.7 por ciento.

Si un propietario es capaz de recuperar su inversión mediante un alquiler a precio de mercado o una venta, el Centro Terner dice que es una división de lotes factible. Otros factores que podrían hacer inviable una propiedad son las dificultades geográficas de los lotes, las condiciones del mercado que harían que la conversión de los lotes fuera poco atractiva desde el punto de vista financiero, y si la propiedad ya tiene un piso para abuelos.

El Centro Terner dice que la cifra de viabilidad no debe considerarse una previsión porque no está claro cuántos propietarios querrán pasar por el proceso.

En el condado de San Diego, por ejemplo, puede ser más factible y económico dividir un lote en Hillcrest que en Santee.

La mediana del precio de una vivienda unifamiliar en Hillcrest en junio fue de 1.5 millones de dólares, dijo CoreLogic, y la mediana de un condominio de reventa fue de 625 mil dólares. En Santee, la mediana de la casa de reventa fue de 731 mil dólares y la mediana de la reventa de condominios fue de 455 mil dólares.

Si el propietario quiere vender, probablemente sería más fácil recuperar rápidamente el coste de la construcción en Hillcrest.

Si quieren alquilar, el escenario es similar.

El alquiler medio en Hillcrest a mediados de septiembre fue de 2118 dólares al mes, dijo el rastreador de bienes raíces CoStar. En la zona de Santee/Poway/Ramona, el alquiler medio era de 1765 dólares al mes.

Si no se tiene en cuenta el precio del terreno, porque ya es de su propiedad, el costo de construir una casa nueva puede variar en función de lo elegante que se quiera hacer. Sin embargo, en general, el costo de construir —teniendo en cuenta la mano de obra, materiales y acabados— podría ser alrededor de 487 500 dólares para una casa unifamiliar básica de 1500 pies cuadrados, dijo James Fahy, director de la firma de diseño de paisaje de San Diego Deep Rooted Designs.

Dijo que la mayoría de los contratistas están cobrando alrededor de 325 dólares por pie cuadrado o más desde la pandemia. Fahy dijo que los contratistas tienen tanta demanda en este momento que han subido los precios, pero también porque los costos de los materiales han subido considerablemente.

Dijo que la misma fórmula podría aplicarse a otros tipos de vivienda permitidos por el proyecto de ley 9 del Senado, como por ejemplo, unos 552 500 dólares para un dúplex de 1700 pies cuadrados o 292 500 dólares para un piso de abuelos de 900 pies cuadrados.

Moeder dijo que el requisito de que un dueño de casa viva en la propiedad durante tres años los convierte en el desarrollador de facto de nuevas viviendas, lo que significa que son legalmente responsables de los problemas en la nueva unidad en lugar de simplemente vender un lote y dejar que un desarrollador asuma el riesgo.

También ve otros problemas: Los elevados impuestos sobre las plusvalías para los propietarios que vendan rápidamente una nueva unidad y el hecho de que la mayoría de los propietarios no tengan espacio suficiente para hacer una división.

¿Es bueno para el mercado?

Si el año pasado compró una casa unifamiliar en un suburbio de San Diego y esperaba formar una familia en una zona algo tranquila, probablemente no le hará ninguna gracia que se construyan dos dúplex en la puerta de al lado.

Troy Daum, fundador de CMR United, un grupo de 500 personas que se opuso a una urbanización en Carmel Mountain Ranch, dijo que la acción de Newsom destruiría los barrios sin la participación local y era un ejemplo de extralimitación del gobierno.

El grupo de Daum no tuvo éxito recientemente en detener un proyecto de 1200 departamentos y casas adosadas en su vecindario llamado The Trails. El Ayuntamiento aprobó el proyecto la semana pasada.

Dijo que la reciente acción de los legisladores en Sacramento era otro ejemplo de que los políticos no piensan en los planes de vivienda. Daum dijo que es fácil llamarle a él y a otros de su grupo NIMBYs (Not in My Backyard) pero la verdad es que quieren más viviendas. Solo que preferirían que fueran en terrenos comerciales o industriales no utilizados en lugar de cambiar drásticamente los barrios establecidos.

“En mi opinión, es un proyecto de ley terrible”, dijo. “¿Cómo es posible que el gobernador pueda dictar toda la política de construcción sin ninguna aportación local? Es un cambio de rumbo enorme”.

Ya existe frustración entre los propietarios de viviendas por la relajación de las leyes de zonificación de California, y del condado de San Diego, para permitir los pisos para abuelos detrás de la mayoría de las viviendas unifamiliares. Los residentes de Kensington, Talmadge, Rolando y El Cerrito formaron recientemente un grupo, Vecinos por un San Diego Mejor, para oponerse a una política municipal que elimine aún más las barreras a la construcción de pisos de abuelos.

Solo en la ciudad de San Diego, los pisos para abuelos —a veces llamados unidades de vivienda accesorias, o ADU— han añadido más oferta de viviendas. Hubo nueve unidades construidas en 2016, 13 en 2017, 61 en 2018, 202 en 2019 y 386 en 2020.

También molestan a los vecinos: Las regulaciones de estacionamiento se han relajado. El proyecto de ley 9 del Senado establece específicamente que un gobierno local no puede exigir más de una plaza de estacionamiento fuera de la calle por unidad.

Además, si la nueva vivienda —un dúplex o una casa unifamiliar— se encuentra a menos de media milla del transporte público, no se requiere estacionamiento en la calle. El transporte público no es solo el San Diego Trolley, sino también cualquier parada de autobús.

Aun así, puede haber una oportunidad donde otros ven una molestia. El agente inmobiliario de San Diego, Bo Bortner, dijo que los cambios podrían atraer a un comprador potencial porque crea más oportunidades de alquiler.

“En San Diego, si usted está comprando y tiene la oportunidad de tener una renta de alquiler, hace una gran diferencia”, dijo. “Si usted puede tener el ingreso de alquiler y ayudar a cubrir parte de la hipoteca, hace que la propiedad de una casa sea más asequible”.

Bortner dijo que no ha escuchado de ningún propietario de una sola familia que se apresure a salir de las áreas antes de que la nueva ley entre en vigor el 1 de enero de 2022. Dijo que cree que la preocupación por la ley podría ser exagerada porque un lote podría ser dividido en dos con dos casas unifamiliares sin dañar el ambiente del barrio. y todavía seguir siendo un barrio unifamiliar.

Dónde podría ir la densidad y quién está exento

Si los propietarios de viviendas realmente toman al proyecto de ley 9 del Senado y comienzan a derribar las propiedades en enero, todavía es una incógnita qué áreas verán los mayores aumentos de densidad.

Actualmente, la zona con mayor densidad de viviendas de todo el condado de San Diego se encuentra en Mission Beach, según la Asociación de Gobiernos de San Diego.

Los investigadores advirtieron que la densidad de viviendas no siempre significa densidad de población. Coronado y Mission Beach tienen una alta densidad, pero no significa que mucha gente viva allí todo el año. En Mission Beach predominan los alquileres vacacionales y en Coronado hay muchas viviendas que son segundas casas de propietarios adinerados que pueden vivir parte del año en otro lugar.

Hay zonas del condado de San Diego que a algunos les sorprenderá saber que están exentas de la nueva ley, entre ellas la mayor parte de South Park por su condición histórica. En 2017, 407 propiedades en South Park fueron convertidas en un distrito histórico por la ciudad debido a su historia como un suburbio de tranvía. El proyecto de ley 9 del Senado dice que tales distritos históricos designados localmente están exentos.

Moeder, el analista de bienes raíces con London Moeder Advisors, dijo que es difícil predecir dónde podría ir la densidad porque solo está determinada por donde los propietarios quieren hacerlo. Una forma simple es mirar donde los lotes son los más grandes, como Rancho Santa Fe, pero eso tampoco dice mucho. Por ejemplo, los propietarios de viviendas en el este de Chula Vista podrían decidir hacerlo, mientras que una manzana entera en Golden Hill no.

También hay otra ley que podría crear más densidad, el proyecto de ley 10 del Senado, que también fue firmado por Newsom.

El proyecto de ley 10 del Senado no cambia la zonificación, pero permite a las ciudades agilizar el proceso para permitir la construcción de viviendas de hasta 10 unidades en zonas cercanas al tránsito en lotes que solían ser para viviendas unifamiliares. El proyecto de ley permite a los promotores eludir la Ley de Calidad Medioambiental de California y detiene las revisiones medioambientales que podrían retrasar los proyectos durante años.