Encontrar un lugar para rentar en Los Ángeles se ha convertido en un deporte muy competitivo

Las guerras de ofertas por casas son un calvario habitual en el sur de California, una especie de doloroso proceso de inducción que lanza a un número cada vez menor de vencedores a las filas de los propietarios de viviendas.

¿Pero y qué pasa con el alquiler de un apartamento?

La disponibilidad de apartamentos en Los Ángeles y los condados vecinos es tan escasa que algunos inquilinos están pagando por encima del precio de lista para asegurarse una unidad de alta calidad, mientras que otros se pelean por el stock restante de apartamentos.

“Todo el mundo está luchando por los mismos lugares”, dice Anna Maciaszek, que se mudó a Los Ángeles en enero y ha estado viviendo en alquileres a corto plazo mientras busca un apartamento permanente.

El número de apartamentos disponibles para alquilar en el condado de Los Ángeles es el más bajo de las últimas dos décadas, mientras que los listados en el Inland Empire y el condado de Orange están por debajo o cerca de los récords establecidos antes de la pandemia del COVID-19.

En el condado de Los Ángeles, los alquileres han subido un 16% con respecto a hace un año, cuando el mercado de alquileres seguía siendo débil debido a que la gente se mudaba con la familia o se dirigía al interior en busca de más espacio durante la pandemia. Con la recuperación de la demanda, los propietarios vuelven a tener fuerza para fijar las condiciones y los precios.

Maciaszek, de 35 años, llegó a Los Ángeles desde Florida sin trabajo, pero rápidamente encontró uno como coordinadora de cuentas en una empresa de medios de comunicación. Pensó que podía permitirse un alquiler de 2.000 dólares al mes y planeó mudarse de su alquiler a corto plazo en Atwater Village antes de que expirara a finales de abril.

Calcula que se puso en contacto con más de 50 propietarios y agentes de alquiler. La mayoría de ellos le dijeron que la vivienda que le interesaba ya estaba alquilada o no le devolvieron los mensajes. Los listados acordes a su presupuesto a veces indicaban que un par de cientos de personas ya habían contactado con el propietario cuando ella encontró los anuncios.

“Estuve viviendo en mi coche todo el invierno”, dijo Madi Cipris, una trabajadora de casino de 25 años que dijo que podía permitirse alquilar un estudio, pero que fue rechazada por no cumplir los requisitos de ingresos de muchos propietarios.

Finalmente encontró una “habitación diminuta” por 1.000 dólares al mes en una casa de Menifee, en el condado de Riverside.

El mercado de alquiler del sur de California, al igual que el de venta, lleva mucho tiempo siendo uno de los más competitivos del país. Los economistas dicen que simplemente no se construyen suficientes viviendas para una zona con abundantes empleos y un clima idílico.

Ahora, una nueva mezcla de factores impulsados por la pandemia y la recuperación de la economía están empeorando la situación, según los expertos. Los recién graduados o las personas que se encuentran en los primeros años de su carrera profesional, normalmente inquilinos, se trasladan a la ciudad en busca de nuevos empleos. En la región muchas personas desean volver a Los Ángeles, otras siguen dirigiéndose al Inland Empire en busca de espacio, donde también compiten ante la tremenda escasez.

La tasa de vacantes en el condado de Los Ángeles en el primer trimestre de este año fue la más baja desde 2001, según la empresa inmobiliaria CoStar, que hace un seguimiento de los edificios de apartamentos con cinco o más unidades y define una unidad vacante como aquella que no está ocupada y está disponible para alquilar.

En el Inland Empire, la tasa de desocupación del año pasado fue la más baja desde al menos 1981, y sólo ha aumentado ligeramente.

La tasa de vacantes alcanzó mínimos históricos en todo el país en 2021, pero la razón exacta de la caída en los apartamentos disponibles difiere, en cierta medida, dependiendo de la ubicación.

Hay varios factores que contribuyen en general, dijo Jay Lybik, analista de CoStar. El aumento del valor de la vivienda está dejando a mucha gente sin la oportunidad de comprar una vivienda, lo que significa que siguen siendo inquilinos durante más tiempo.

También hubo un “doble boom de graduación” en 2021, dijo Lybik, ya que los adultos jóvenes que se mudaron a casa después de graduarse de la universidad en 2020 buscaron vivienda al mismo tiempo que los que se graduaron el año pasado.

Y, no se ha hecho mucho más fácil o rápido construir para agregar la oferta de vivienda en California: Los largos procesos de aprobación obstaculizan la capacidad de aumentar rápidamente la construcción, y las interrupciones de la cadena de suministro añaden más retrasos.

Todo esto no explica claramente los patrones de vivienda y movilidad en el condado de Los Ángeles desde que comenzó la pandemia.

Este mes, los investigadores estatales informaron de que la población del condado se redujo en 70.114 personas en 2021, lo que podría sugerir que las personas que se trasladan fuera de la región liberarían apartamentos.

Pero los expertos en demografía dijeron que la población y las vacantes podrían caer si las familias más grandes se alejan, mientras que las personas solteras y las familias más pequeñas se mudan.

Todavía no hay datos que confirmen que ese fue el caso el año pasado, y es posible que los datos estatales sean lentos para captar las llegadas más recientes.

Dowell Myers, profesor de política, planificación y demografía en la USC, dijo que es probable que las parejas con hijos tuvieran más probabilidades de marcharse en 2021 a medida que la pandemia se prolongaba y más probabilidades de quedarse cuando Los Ángeles se reabrió por completo.

“Son las personas que buscan pareja las que tienen más probabilidades de volver”, dijo. “La acción está realmente de vuelta en el centro de la ciudad”.

Nick García, de 25 años, mantuvo una hoja de cálculo durante su búsqueda de apartamentos que duró dos meses en la que anotó hasta 50 propiedades y le ayudó a seguir la pista de aparentes estafas, propietarios que no devolvían las llamadas y otras propiedades que no reunían los requisitos que buscaba.

García, que se trasladó desde Tucson para trabajar en Disney, consiguió una oferta relativamente buena en un apartamento de 2.100 dólares de dos habitaciones en Hollywood que comparte con un compañero de piso. La experiencia fue aleccionadora para un recién llegado que no está acostumbrado a los alquileres básicos de Los Ángeles, que no suelen incluir comodidades como refrigerador, aire acondicionado o conexiones para la lavandería.

“Estoy pagando el triple de lo que pagaba en Arizona [por] probablemente la mitad de las comodidades”, dijo. “Los propietarios están tratando de probar hasta dónde pueden llegar con sus precios”.

Los caseros al poder

En las entrevistas, los caseros dijeron que cada vez ven más gente que se muda a Los Ángeles para empezar un nuevo trabajo. El regreso del aprendizaje en persona en las universidades y la reapertura de las oficinas por parte de los empleadores también ha traído de vuelta al mercado a personas que se habían alojado en casa de familiares y amigos o que habían alquilado temporalmente en otros lugares, dijeron los analistas.

En general, la tasa de vacantes del condado de Los Ángeles fue del 3,5% en el primer trimestre de este año, la más baja desde 2001 y por debajo del 6% de finales de 2020, según CoStar.

Carl Whitaker, director de investigación de la firma de software de alquileres RealPage, dijo que parte de la caída de la tasa de desocupación de Los Ángeles probablemente se deba a que los teatros, restaurantes y bares completamente abiertos están recordando a los inquilinos por qué pagan mucho dinero por vivir en áreas urbanas.

En el último año, los datos de RealPage muestran que los mayores descensos de la tasa de vacantes se han producido en los barrios del centro de Los Ángeles, normalmente ricos en entretenimiento y empleo, y en el Westside. Hollywood también se encuentra entre las zonas que han experimentado las mayores reducciones.

La falta de viviendas disponibles está dando a los propietarios de Los Ángeles el poder de fijar precios que no tenían durante la pandemia.

Daniel Tenenbaum, director fundador de Pacific Crest Real Estate, dijo que decidir cuánto aumentar el alquiler es una combinación de “ciencia y arte”. La ciencia consiste en observar lo que cobran los competidores, y el arte en ver lo rápido que se alquilan los apartamentos de Pacific Crest, para luego recalibrar.

“La desocupación y los precios se reducen a la oferta y la demanda”, dijo. “Así que la última unidad que estaba, digamos, a 1.700 dólares se alquiló en tres días, mientras que antes eran dos o tres semanas... En la próxima vacante la aumentaremos un poco y veremos cómo va”.

Tenenbaum dijo que su empresa está ahora alquilando apartamentos vacíos, rápidamente, por un 7% a 12% más que el año pasado.

Los datos de los alquileres son complicados, ya que lo que un propietario cobra no es un registro público y diferentes firmas de datos emplean diferentes métodos, pero múltiples fuentes indican que muchos propietarios tienen la capacidad que tiene Tenenbaum.

En todo el condado de Los Ángeles, el alquiler medio en abril para todos los tamaños de apartamentos vacíos aumentó casi un 16% respecto al año anterior, hasta los 1.897 dólares, según los datos del sitio web de alquileres Apartment List.

El promedio de los alquileres en el condado de Los Ángeles ha subido casi un 10% desde febrero de 2020, el mes anterior al inicio de los cierres por pandemia.

“Empecé mi empresa en 1995”, dijo Tenenbaum. “Nunca he visto tan pocas vacantes y el mercado tan apretado”.

Además de la caída de la desocupación, algunos en la industria inmobiliaria apuntan a una espiral inflacionaria como una razón para que los alquileres se dirijan al alza.

El aumento de los ingresos ha permitido a muchos inquilinos pagar al menos algo más. Y el mantenimiento de las viviendas es más costoso, según algunos propietarios.

Uno de los principales propietarios del sur de California, que pidió que no se le nombrara por la posibilidad de ser percibido negativamente, dijo que está subiendo el alquiler para cubrir el aumento del coste del agua, de los suministros de limpieza y de los aumentos concedidos para retener y atraer al personal de gestión de la propiedad.

“Todos estos costes están aumentando y los propietarios también han sufrido un retraso en el cobro de los alquileres durante los dos últimos años”, dijo Dan Yukelson, director ejecutivo de la Apartment Assn. of Greater Los Angeles. “Necesitan recuperar esos costes”.

En busca de espacio

En el Inland Empire, la tasa de vacantes cayó el año pasado al nivel más bajo desde 1981, ya que la gente se trasladó cada vez más a los condados de Riverside y San Bernardino en busca de viviendas más espaciosas y asequibles.

La tasa de vacantes se desplomó al 2% en el segundo trimestre de 2021 desde el 5,4% de principios de 2020, un mínimo histórico en un conjunto de datos de CoStar que se remonta a 1982.

Desde entonces ha subido -posiblemente porque más gente está volviendo a las zonas urbanas-, pero sigue siendo inferior al 3% y está en mínimos prepandémicos.

Con la demanda que sigue siendo muy superior a la oferta, el alquiler medio de un apartamento vacante Inland Empire no disminuyó durante la pandemia - como ocurrió en Los Ángeles y otras grandes ciudades - y el mes pasado fue 36% por encima del promedio de febrero de 2020, según los datos de la Lista de Apartamento.

Con 1.964 dólares, el promedio del alquiler en el Inland Empire está ahora por encima del promedio del condado de Los Ángeles, lo que demuestra hasta qué punto la pandemia remodeló el mercado de alquiler en los condados de Riverside y San Bernardino. Otras fuentes, como CoStar, siguen mostrando el condado de Los Ángeles como más caro, un reflejo de las diferencias en la forma de medir el alquiler en diferentes conjuntos de datos.

Cipris, que estuvo temporalmente sin hogar y ahora vive en la casa de Menifee, dijo que tenía que encontrar una nueva vivienda el año pasado, pero no encontró nada y envió a su hija de 3 años a vivir con su padre mientras buscaba.

Dijo que vio apartamentos alquilados por 1.200 dólares al mes que sabía que podía pagar, pero que no podía cumplir con los requisitos de ingresos del propietario, que eran tres veces el alquiler mensual. Ya tenía varios trabajos a tiempo parcial como trabajadora de un casino, conductora de Instacart y camarera de un bar.

Durante meses, las negativas se sucedieron. Por la noche, metía su coche en el aparcamiento de Walmart en Murrieta, lo dejaba en marcha para calentarse e intentaba dormir.

En febrero, encontró una habitación de 1.000 dólares al mes en una casa de Menifee después de publicar en Facebook que era una madre soltera en busca de vivienda.

Dijo que ella y su hija viven ahora con otra madre soltera y sus dos hijos.

Los requisitos de ingresos para los inquilinos, a menudo fijados en tres veces el alquiler mensual, no son nuevos, dijo Yukelson de la asociación de apartamentos. Pero el aumento de las normativas que regulan los desahucios y los derechos de los inquilinos -tanto en los años anteriores como durante la pandemia- hace que los propietarios “ya no estén dispuestos a arriesgarse con la bonita pareja que entra”.

Los inquilinos que se quedan en su casa tienen menos dificultades.

Una mezcolanza de normas limita los aumentos de alquiler de los inquilinos existentes en la mayoría de los edificios de apartamentos de California. Y los propietarios dicen que, por lo general, no les gusta subir el alquiler a los inquilinos existentes, ya que prefieren evitar las molestias y los gastos de una vacante.

En Los Ángeles, los inquilinos que viven en unidades construidas el 1 de octubre de 1978 o antes, están protegidos de cualquier subida de precios en virtud de las normas de la pandemia que siguen vigentes durante al menos un año más.

Los propietarios de esos inmuebles han criticado la restricción, diciendo que se sienten cada vez más presionados por la inflación.

En la actualidad, algunos aspirantes a inquilinos también contribuyen a elevar los alquileres.

Tomemos, por ejemplo, un condominio de dos dormitorios con una lavandería que funciona con monedas que el agente de alquiler Fallon Dobrisky puso en venta por primera vez en Los Feliz en noviembre de 2020. El mercado estaba tan desolado entonces que le puso un precio de 2.500 dólares al mes y solo obtuvo una solicitud.

Cuando Dobrisky, agente de la correduría Rental Girl, lo volvió a poner en el mercado el mes pasado, con un precio de 3.150 dólares, 30 personas se presentaron en el primer fin de semana de exhibición. Las ofertas llegaron a raudales, muchas de ellas acompañadas de las llamadas “cartas de amor”, más habituales en las ofertas de compra de viviendas, que la gente utiliza para presentarse como la opción perfecta para el inmueble.

El apartamento fue a parar a alguien que ofrecía pagar 3.250 dólares al mes, 100 dólares más que el alquiler indicado. Dobrisky dijo que la táctica no es la norma, pero lo está viendo cada vez más en los barrios populares con poco inventario.

“Los inquilinos están tratando de destacar”, dijo Dobrisky. “Ofrecer más del precio solicitado, es una forma fácil de diferenciarse”.

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