California está construyendo menos viviendas. El Estado podría volverse aún más caro
Ken Kahan se gana la vida construyendo casas.
¿Una especialidad? Los complejos de apartamentos de lujo en vecindarios de Los Ángeles, como Palms y Silver Lake, estaban llenos en su mayoría de unidades a precio de mercado, pero también con un puñado de unidades asequibles con ingresos restringidos.
Puede ser un buen negocio, pero últimamente no lo es tanto.
“Hemos retrocedido”, dijo Kahan, presidente de California Landmark Group. “Las métricas no funcionan”.
En todo California y el país, los desarrolladores decidieron iniciar menos viviendas en 2023, una disminución que, según algunos expertos, podría eventualmente elevar aún más los precios de las viviendas y los alquileres a medida que empeora la escasez de oferta.
Los desarrolladores citan varias razones para retrasar nuevos proyectos. Hay altos costos de mano de obra y materiales, así como nuevas regulaciones locales que, en conjunto, hacen que sea más difícil obtener ganancias.
Quizás el factor más importante (y que afecta a todo el país) es el alto costo del endeudamiento. El aumento de las tasas de interés no sólo encarece la compra de una vivienda para los estadounidenses, sino que también añade costos adicionales a los promotores, que deben desembolsar más dinero para construir y gestionar sus proyectos.
Como resultado, menos proyectos tienen sentido financiero para construir y se construyen menos viviendas.
“Más que nada son los costos de la deuda”, dijo Ryan Patap, analista de la firma de investigación inmobiliaria CoStar.
En total, datos preliminares de EE.UU. La Oficina del Censo muestra que los permisos de construcción para viviendas nuevas en todo el país cayeron un 12 % en 2023 respecto al año anterior y un 7 % en California. Se registraron caídas tanto en viviendas unifamiliares, la mayoría de las cuales tienden a estar en venta, como en viviendas multifamiliares, que son principalmente de alquiler.
Dan Dunmoyer, presidente de la Asociación de la Industria de la Construcción de California, dijo que una de las principales razones de la caída es que muchos constructores de viviendas en venta previeron “una desaceleración masiva” y dejaron de comprar lotes para desarrollar cuando las tasas hipotecarias se dispararon en 2022.
Entonces sucedió algo gracioso. La demanda de su producto no cayó tanto como se esperaba, en gran parte porque los propietarios de viviendas existentes no querían vender y deshacerse de tasas hipotecarias ultrabajas.
“Los constructores se despertaron y se dieron cuenta: ‘Oh, solo somos nosotros [vendiendo casas]’”, dijo Dunmoyer. “Pero no cambiamos ni un centavo”.
Explore the latest prices for homes and rentals in and around Los Angeles.
A medida que los constructores en venta reinician sus motores para aprovechar la escasez de anuncios, hay signos de mejora. Durante los primeros dos meses de este año, los constructores de California obtuvieron un 35% más de permisos para viviendas unifamiliares que durante el mismo período del año anterior, según datos del censo.
Los permisos para viviendas multifamiliares continuaron disminuyendo, cayendo un 33%.
Los caminos divergentes probablemente se deben a varios factores, dijo Rick Palacios Jr., director de investigación de John Burns Research and Consulting.
En general, los constructores de viviendas unifamiliares tienen acceso a una fuente más amplia de deuda que no es tan vulnerable al aumento de las tasas de interés. En el mercado unifamiliar, la escasez de oferta también ha empeorado y los precios de las viviendas están subiendo.
Mientras tanto, los alquileres en muchos lugares, incluido Los Ángeles, han caído ligeramente a medida que aumentaron las desocupaciones, en parte porque la construcción de departamentos ha sido relativamente sólida en los últimos años.
“Las viviendas unifamiliares sólidas y las multifamiliares débiles son un tema bastante constante en la mayor parte del país”, dijo Palacios. “Es difícil encontrar un mercado en el que los promotores e inversores estén entusiasmados con los apartamentos”.
En la ciudad de Los Ángeles, los desarrolladores deben lidiar con otro factor: la Medida ULA.
El impuesto a la transferencia de propiedad en toda la ciudad entró en vigor el año pasado para financiar viviendas asequibles y ha provocado la ira de la industria inmobiliaria.
Aunque se lo conoce como “impuesto a las mansiones”, salvo raras excepciones, se aplica a todas las propiedades vendidas por más de 5 millones de dólares, sin importar si son gasolineras, centros comerciales, edificios de apartamentos o mansiones reales. Según la medida, al vendedor se le cobra el 4% del precio de venta de las propiedades vendidas por encima de $5 millones y por debajo de $10 millones.
A partir de 10 millones de dólares, el impuesto es del 5,5%.
Los promotores de apartamentos y los corredores de bienes raíces dijeron que los costos adicionales de ULA hacen que sea aún más difícil obtener ganancias razonables en lo que puede ser un negocio riesgoso.
Esto se debe a que, cuando construyen apartamentos, los desarrolladores suelen vender su producto terminado, lo que probablemente generaría el impuesto ULA para cualquier edificio de más de 15 unidades, según Greg Harris, corredor de bienes raíces de Marcus and Millichap. Incluso los promotores que conservan sus propiedades normalmente necesitan obtener una hipoteca sobre el edificio terminado, y Harris dijo que los prestamistas están dispuestos a dar menos porque ellos también tendrían que pagar el impuesto si ejecutan y venden la propiedad.
“ULA es como el último clavo en el ataúd”, dijo Robert Green, un desarrollador de Los Ángeles. “No podría haber llegado en peor momento”.
Muchos proyectos de apartamentos comenzaron en diferentes circunstancias económicas y se han inaugurado en los últimos años o lo harán próximamente. Esa oferta debería ayudar a mantener bajos los alquileres por un tiempo, pero no para siempre, dijo Richard Green, director ejecutivo del Centro Lusk de Bienes Raíces de la USC.
En dos o tres años, a medida que se terminen menos apartamentos, “veremos que los alquileres empezarán a subir de nuevo”, afirmó.
Eso sería un golpe para los californianos que luchan por encontrar vivienda en un estado costoso donde miles duermen en las calles.
Los ciclos económicos, por supuesto, tienen altibajos y la construcción puede recuperarse.
La Reserva Federal planea recortar las tasas de interés a finales de este año, lo que puede ayudar a que más proyectos tengan sentido financiero, al igual que el aumento de los alquileres.
Los vendedores de terrenos también podrían reducir sus precios de venta para ajustarse a los crecientes costos de los desarrolladores, incluida ULA en Los Ángeles.
Normalmente, el analista inmobiliario Patap dijo que esperaría que la construcción de apartamentos se recuperara a medida que los costos de la tierra se ajustaran a la baja. Pero señaló que los promotores dicen que también son cautelosos a la hora de construir en Los Ángeles debido a un cambio político más amplio en la ciudad que apoya más las restricciones a los propietarios y la protección a los inquilinos.
En la ciudad de Los Ángeles, los permisos multifamiliares cayeron un 24% en 2023 en comparación con el 19% en el condado de Los Ángeles, según muestran los datos del censo. (Los datos de la Junta de Investigación de la Industria de la Construcción muestran caídas aún mayores: 49% en la ciudad y 39% en el condado).
Laurie Lustig-Bower, corredora de bienes raíces comerciales de CBRE, dijo que algunos propietarios de tierras en Los Ángeles han reducido sus precios de venta, pero “si no tienen un arma en la cabeza” están esperando hasta que los desarrolladores puedan pagar más.
En los últimos años, los legisladores estatales han tomado medidas para facilitar la construcción de viviendas, en parte erosionando el control local sobre las decisiones sobre el uso de la tierra.
La alcaldesa de Los Ángeles, Karen Bass, también ha acelerado la construcción de edificios 100% asequibles según su Directiva Ejecutiva 1, mientras que la ciudad recientemente eximió a los proyectos más pequeños de algunos requisitos de captura de aguas pluviales.
Mott Smith, presidente del Consejo de Constructores de Relleno, dijo que se debe hacer más para aumentar el número de viviendas nuevas en Los Ángeles y citó la decisión sobre las aguas pluviales como el tipo de medidas que el gobierno debería tomar.
“La ciudad no tiene influencia sobre las tasas de interés... [pero] lo que controla es el proceso para aprobar un proyecto”, dijo Smith. “Hay tantas oportunidades”.
Por ahora, los desarrolladores dicen que es difícil encontrar oportunidades.
Kahan dijo que su empresa calcula constantemente los números sobre posibles compras de terrenos y al menos una vez a la semana descubre que no tiene sentido comprar y construir.
Espera comprar algunos terrenos en el sur de California para fin de año, aunque principalmente fuera de la ciudad de Los Ángeles, donde Kahan dijo que está buscando cada vez más debido a los costos de ULA, que a diferencia de las tasas de interés actuales no se espera que cambien.
Hasta ahora, Kahan dijo que todavía tiene que encontrar un acuerdo que funcione, dentro o fuera de las fronteras de la ciudad.
To read this note in English click here.
Suscríbase al Kiosco Digital
Encuentre noticias sobre su comunidad, entretenimiento, eventos locales y todo lo que desea saber del mundo del deporte y de sus equipos preferidos.
Ocasionalmente, puede recibir contenido promocional del Los Angeles Times en Español.
