Usted puede comprar ‘barato’ en L.A. pero no será dueño de su casa
Los caseros de Los Ángeles están convirtiendo los edificios de renta controlada en unidades parecidas a condominios llamadas ‘tenancy in common’
En abril, una unidad de dos dormitorios en un complejo de cuatro pisos en Silver Lake de los años 20 se vendió por unos $530,000 dólares. La casa de estilo español fue recientemente renovada y tiene una ubicación bastante buena - a una corta distancia de los restaurantes en Sunset Boulevard. Aún así, se vendió por unos $250,000 dólares menos que el precio medio de un condominio de dos habitaciones en el vecindario.
Un mes antes, otra unidad de dos habitaciones, ésta en un edificio renovado en Echo Park a media milla del lago, se vendió por aún menos: $449,000 dólares. Fue la venta más barata en esa área en todo el año.
Propiedades similares están apareciendo en barrios caros y aburguesados en todo Los Ángeles, dando a la clase media la oportunidad de comprar en comunidades que de otra manera tendrían dificultades para pagar.
Pero los compradores de tales casas no están adquiriendo un condominio y no serán realmente propietarios de su unidad de manera individual. Serán dueños de una parte de una propiedad más grande.
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En Los Ángeles, una controvertida forma de copropiedad - llamada tenencia en común, o TIC - está echando raíces en medio de una escasez de viviendas asequibles para todos, desde los hogares de bajos ingresos hasta los que están más arriba en la escala de ingresos.
“Silver Lake, Echo Park ha sido realmente el punto de partida de conversiones realmente exitosas”, dijo Henry Jeanes, un supervisor de ventas de Sterling Bank & Trust, que proporciona préstamos TIC individuales. “Realmente está haciendo mucho para brindar unidades asequibles al mercado”.
En muchos casos, sin embargo, los propietarios deben retirar a los inquilinos para vender las acciones de su edificio como unidades TIC. Al igual que ellos, el destino de los arrendatarios en apuros y de los aspirantes a propietarios se enfrentan en una ciudad llena de campamentos de tiendas de campaña.
Larry Gross, director ejecutivo del grupo de derechos de inquilinos Coalición para la Supervivencia Económica, está de acuerdo en que ha habido “una explosión” de tales conversiones de alquileres.
Llamó la tendencia particularmente preocupante porque está ocurriendo en edificios de renta controlada que proveen estabilidad a los arrendatarios en un mercado desordenado. “Esto exacerba nuestra crisis de vivienda asequible”.
Como muchos giros en el mercado de la vivienda de Los Ángeles, TIC emigró al sur despues de aparecer en el feroz mercado de vivienda de San Francisco, donde ha estado presente durante décadas. A medida que Los Ángeles se encarecía, las TIC ganaron terreno aquí.
Hoy en día los profesionales de bienes raíces realizan eventos para educar a los propietarios locales que están ansiosos por salirse del control de la renta o simplemente cansados de administrar la propiedad.
Christopher Stanley, un agente de bienes raíces que vende y desarrolla TICs, dijo que las unidades se venden entre un 11% a 15% por debajo de condominios comparables, porque una variedad de complejidades limita el grupo de compradores interesados en comparación con la estructura de propiedad común con la que los angelinos están probablemente más familiarizados: los condominios.
A diferencia de un condominio, el comprador de una unidad TIC no es realmente el dueño de la unidad. De esa manera, está más cerca de una cooperativa de Nueva York, en la cual los compradores adquieren una acción en una corporación que es dueña de un edificio.
En un TIC, un comprador adquiere una parte de la propiedad real y un acuerdo privado de alquiler en común le da el derecho exclusivo de ocupar su unidad. Cada comprador tiene su propio préstamo, pero debido a que la propiedad no ha sido cortada en parcelas individuales como un condominio, ellos comparten el impuesto de propiedad.
Estas complejidades limitan la capacidad de los bancos y otros prestamistas para revender los préstamos TIC. Fannie Mae y Freddie Mac no los comprarán. Esa es una de las razones por las que sólo dos bancos - Sterling Bank y National Cooperative Bank - ofrecen estos préstamos TIC “fraccionados” en Los Ángeles, y no hay una opción de tasa fija a 30 años, sólo préstamos de tasa ajustable, según los agentes.
Jeanes de Sterling Bank dijo que si un propietario de TIC no cumple con su préstamo fraccional, Sterling ejecuta la hipoteca de manera normal y los otros dueños no son responsables de los pagos atrasados de la hipoteca. Pero debido a que el impuesto a la propiedad es compartido, los otros propietarios tendrían que cubrir los pagos que faltan.
Andy Sirkin, un abogado que elabora acuerdos de TIC y es considerado el padrino de las TIC en San Francisco, dijo que también hay menos leyes establecidas en torno a las propiedades que en el caso de los condominios. Así que una asociación de TIC podría tener más dificultades para ejecutar la hipoteca de alguien por no pagar las cuotas de la asociación de propietarios.
El propietario moroso “va a tener más argumentos potenciales... porque no hay todo este enorme cuerpo de leyes para que la asociación recurra a ellas”, dijo.
Las TICs en Los Angeles han variado de unidades de una a tres habitaciones y se han vendido a un promedio de $553,000 dólares, dijo Stanley.
La ciudad no lleva la cuenta del número de conversiones de TICs. A diferencia de las conversiones de condominios, los propietarios no están obligados a obtener la aprobación de la ciudad para subdividir su propiedad. Eso ahorra tiempo y dinero a los dueños que quieren convertir sus alquileres en unidades de venta.
Las reglas de control de alquileres sí les dan a los inquilinos desplazados el derecho a recibir una tarifa de reubicación. El dueño de una propiedad podría evitar esa cuota esperando que el arrendatario se mude por su cuenta y luego manteniendo la unidad vacía.
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Los propietarios también están comprando a los inquilinos o forzando el asunto usando una ley estatal conocida como la Ley Ellis para desalojar, mientras que le dan a los arrendatarios por lo menos $8,200 dólares y 120 días para mudarse.
Independientemente del mecanismo para sacar a los inquilinos, los edificios permanecen bajo el control de renta, así que los compradores de TIC enfrentan restricciones si quieren alquilar su unidad.
Dan Nufer había debatido la compra de una casa que hubiera requerido un agotador viaje a ver las demostraciones de casas en el centro de Los Ángeles. Entonces el joven de 29 años encontró una propiedad de TIC con siete bungalows independientes en Glassell Park.
Pagó 566,000 dólares por una séptima parte de la propiedad y obtuvo los derechos exclusivos para vivir en su unidad de casi 1,000 pies cuadrados y tres habitaciones.
Después de mudarse, dijo que él y sus copropietarios tuvieron que reescribir el presupuesto de la HOA.
Afortunadamente, todo salió bien. “Muchos de nosotros nos estamos convirtiendo en buenos amigos”, dijo Nufer.
Para expulsar a los inquilinos de los bungalows, el antiguo propietario había repartido desalojos en 2015, según los registros de la ciudad. El plan había sido originalmente conversiones de condominios, pero Stanley dijo que las reglas de la ciudad no lo permitían, así que el dueño se decidió por el TIC.
Cuando Nufer se enteró de los desalojos antes de su compra, debatió la posibilidad de echarse atrás. Dijo que decidió seguir adelante después de que le dijeran que los inquilinos recibieron un “buen pago”.
Pero los pagos de reubicación, que pueden llegar a poco más de 20,000 dólares, no van muy lejos para inquilinos de bajos ingresos como Christen Springer, quien junto con sus vecinos recibió una notificación de desalojo a principios de este año después de que una sociedad limitada comprara su edificio.
Springer, que comparte su habitación de dos dormitorios de 1,332 dólares al mes con una compañera de cuarto, dijo que un vecino en mejor situación se fue rápidamente con el dinero y que esa unidad se vendió en noviembre como un TIC por 600,000 dólares.
Springer tiene hasta mayo para irse, pero no sabe a dónde puede ir. Ella dijo que podía pagar $700 dólares al mes como máximo y está considerando mudarse a Georgia. En todo Los Ángeles, sólo había una habitación de dos dormitorios en la lista de Zillow la semana pasada que estaba por debajo de $1,400 dólares y sólo una unidad por debajo de $700 dólares - un estudio sin cocina en Historic South Central.
Springer, quien dijo que no puede trabajar a tiempo completo debido a problemas en la columna vertebral, se ha enojado con la gente que compra TICs. “¿De dónde creen que vienen estas casas? Nos están echando a la calle”, dijo.
De acuerdo con el departamento de vivienda de la ciudad, una compañía llamada Triwest Development está asociada con los desalojos en el complejo de Springer y al menos otras siete propiedades en el área. Entre ellas se encuentra un grupo de bungalows de Silver Lake, donde los registros muestran que se planea una comunidad de ocho unidades de TIC.
Entre los residentes que están siendo desalojados hay un hombre de 73 años llamado Mario Canel, quien fue presentado en un artículo reciente de L.A. Times sobre desalojos y teme que termine sin hogar.
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Omer Ivanir, socio gerente de Triwest, se negó a hacer comentarios.
La empresa Rental Girl Brokerage, que ha sido pionera en trabajar con los propietarios para convertir las unidades en TICs, vendió la unidad en el edificio de Springer. La fundadora Liz McDonald no respondió a un correo electrónico con preguntas específicas sobre esa propiedad. Pero en una entrevista anterior, habló en general sobre los TICs y dijo que entiende que “la gente está siendo desplazada de sus hogares y eso apesta”.
Pero McDonald dijo que no todos los que se ven forzados a salir son de bajos ingresos y, para los que lo son, la ciudad debería construir más viviendas subvencionadas. También manifestó que duda que las TICs se coman una gran parte del stock de viviendas de alquiler.
“Lo veo como una oportunidad para que más personas se conviertan en propietarios de sus casas”, dijo. Pero “no se van a apoderar de todas las unidades de alquiler en L.A.”
Stanley, el otro agente de TIC, aseguró que algunos inquilinos en mejor situación económica han comprado una casa con sus ofertas de compra. Dijo que decidió abandonar un proyecto en Koreatown que requería el desplazamiento de un anciano enfermo y un padre de un niño con necesidades especiales. “Tratamos de ser amables y considerados”, manifestó.
La controversia que rodea a las TICs surge cuando la falta de vivienda ha ido en aumento y Los Ángeles ha perdido miles de unidades antiguas de renta controlada por otras formas de reurbanización, incluyendo promotores inmobiliarios que están desalojando a los inquilinos para nivelar los complejos y construir viviendas nuevas más lujosas. Desde 2001, los propietarios han solicitado que se retiren del mercado más de 25,000 unidades de renta controlada.
La Unión de Inquilinos de Los Ángeles, citando a TICs y Triwest, está presionando a los legisladores estatales para que deroguen la Ley Ellis, la ley que da a los propietarios el derecho de sacar unidades de alquiler del mercado.
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El concejal de la ciudad de Los Ángeles, Mitch O’Farrell, cuyo distrito incluye las propiedades vinculadas a Triwest, recientemente fue el autor de una moción, que el concejo aprobó, la cual pide que la ciudad explore el monitoreo de las conversiones de TIC. O’Farrell dijo que no quiere prohibir los TICs por completo, pero sí encontrar maneras de preservar las viviendas de renta controlada.
“Actualmente no estamos seguros de cuán extendido está el problema [de las conversiones a TIC], por lo que primero necesitamos tener esos datos antes de poder avanzar con una política adicional”, dijo.
A medida que el debate continúa, más unidades TIC están saliendo al mercado.
En una reciente tarde de domingo, los compradores de viviendas recorrieron un complejo renovado de cuatro pisos de estilo español que Stanley está vendiendo a poca distancia de los Estudios Paramount en Hollywood.
Dijo que el dueño se cansó de la gestión de la propiedad de Nueva York, por lo que les compró a los inquilinos restantes y el precio de los 1,000 pies cuadrados, con unidades de dos dormitorios, en la mitad de $500,000 dólares.
Entre los aspirantes a compradores de vivienda que pasaron por allí estuvo Robert Welch, un gerente de la propiedad. Vino a ver el trabajo de renovación de Stanley porque está pensando en vender unidades como TICs en cuatro de los siete edificios que supervisa en el centro de Los Ángeles para una familia adinerada. La mayoría son de una habitación, con un alquiler promedio de unos 800 dólares.
El factor en el aumento de la renta permitida este año es del 4%, y eso sería $832 dólares - un punto de precio por debajo del de cada habitación de Los Ángeles que aparece en la lista de Zillow.
Los TIC son “excelentes porque es una manera de salirse de las reglas”, dijo Welch. “Es maximizar el tiempo”.
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