SeaWorld a San Diego: La ciudad ‘incumplió’ el contrato de arrendamiento durante la pandemia, no tiene derecho a $12.2M en rentas atrasadas

SeaWorld, demandado por la ciudad de San Diego por más de $12.2 millones en alquileres atrasados, presentó a última hora del jueves una contrademanda en la que sostiene que el cierre forzoso del parque temático por parte de la ciudad durante el punto álgido de la pandemia fue una violación de su contrato de arrendamiento y que, por tanto, no debe nada.

SeaWorld sostiene que no solo no es responsable de los alquileres atrasados ni de las tasas y multas correspondientes, sino que además ha sufrido las consecuencias financieras de la orden de cierre de emergencia dictada por la ciudad hace tres años. En consecuencia, tiene derecho a “una indemnización sustancial por daños y perjuicios por un importe a determinar”, según los abogados del parque.

En su respuesta a la demanda de la ciudad de septiembre, SeaWorld escribió: “La ciudad se enriquecería injustamente a costa de SeaWorld si se le conceden los daños que solicita en su demanda. SeaWorld estaba preparada y dispuesta a cumplir sus obligaciones en virtud del contrato de arrendamiento y a utilizar las instalaciones para los usos requeridos y previstos en el contrato, pero se vio perjudicada cuando la ciudad forzó el cierre del parque”.

Los documentos legales recién presentados por SeaWorld son la última salva en una larga disputa sobre alquileres atrasados que se remonta a septiembre de 2021, cuando la ciudad notificó por primera vez al parque de San Diego que estaba en situación de incumplimiento de los pagos de arrendamiento que debía por una gran parte de la pandemia. A lo largo de los últimos años se han realizado múltiples demandas, que culminaron con una última notificación de impago en agosto, en la que la ciudad advirtió que la empresa que cotiza en bolsa estaba incumpliendo su contrato de arrendamiento con la ciudad y que el parque temático se enfrentaría a un litigio si la suma adeudada no se pagaba en su totalidad antes del 6 de septiembre.

Aunque al principio la ciudad aceptó aplazar los pagos del alquiler durante un tiempo para ayudar a los inquilinos en apuros como SeaWorld a recuperarse económicamente, esa concesión terminó a mediados de 2021, y la ciudad ofreció en su lugar un plan de pago de 24 meses. Algunos de los inquilinos de la ciudad se acogieron al plan, pero SeaWorld nunca lo hizo, manteniendo en todo momento que no estaba sujeto al alquiler mínimo básico de la ciudad durante el periodo de cierre del parque.

Mara Elliott, fiscal municipal, ha insistido en que San Diego no perdonará a SeaWorld los $8.9 millones en alquileres y recargos que debe por el periodo comprendido entre el 1 de enero de 2019 y el 30 de abril de 2022, según una auditoría municipal. A esa deuda se han sumado más de $3 millones en cargos por intereses y cargos por demora, con intereses que continúan acumulándose.

“Su posición es que se vieron afectados por la pandemia”, dijo Elliott el mes pasado cuando se presentó la demanda, “y ellos, por lo tanto, deberían haber sido excusados de los términos del contrato de arrendamiento y la ciudad simplemente debe absorber las pérdidas, lo que no estamos dispuestos a hacer”.

La oficina de Elliott declinó hacer comentarios el viernes sobre la respuesta de SeaWorld. El caso, que se trasladó recientemente al tribunal federal de San Diego, se someterá inicialmente a una conferencia de conciliación obligatoria conocida como “evaluación neutral temprana”, supervisada por un juez magistrado. Está prevista para el 10 de enero. Si el caso no se resuelve durante esa sesión, el tribunal celebrará una conferencia para administrar el caso el 18 de enero, según escribió el juez de instrucción de Estados Unidos Daniel Butcher en una orden emitida el viernes. SeaWorld ha solicitado un juicio con jurado.

Aunque SeaWorld se refiere repetidamente en sus escritos legales al cierre forzoso del parque por parte de la ciudad de San Diego, los cierres y reaperturas de empresas durante la pandemia se rigieron en gran medida por órdenes y directrices estatales vinculadas al número de casos de COVID y a los índices de transmisión.

El parque de San Diego, inaugurado en 1964, tiene un contrato de arrendamiento de terrenos a largo plazo con la ciudad, modificado en 1998 con un contrato de 50 años que expira en junio de 2048. El acuerdo abarca 190 acres de propiedad frente al mar en Mission Bay, en 500 Sea World Drive.

SeaWorld está obligado a pagar el alquiler como un porcentaje de los ingresos brutos del parque, con su tasa anual mínima ajustada cada tres años en función de los resultados anteriores. El alquiler mínimo anual del parque de atracciones se fijó en $10.4 millones, más un recargo del 3%, para los años naturales 2020, 2021 y 2022. En épocas normales, su porcentaje de alquiler acaba siendo superior al alquiler mínimo debido a los fuertes ingresos que obtiene por las entradas y las ventas de comida y al por menor.

Sin embargo, cuando SeaWorld se vio obligado a cerrar su parque en respuesta a los mandatos del condado y del estado relacionados con la pandemia —inicialmente entre marzo de 2020 y agosto de 2020 y luego de nuevo entre diciembre de 2020 y febrero de 2021 los requisitos de alquiler mínimo de SeaWorld entraron en vigor, sostiene la ciudad.

No es así, rebate SeaWorld en sus escritos legales. Señaló que ya en abril de 2020, pidió a la ciudad que renunciara a su alquiler base para aquellos periodos en los que estuviera cerrado o restringido a solo operaciones limitadas.

En la carta de abril a la ciudad, SeaWorld argumentó que se veía “especialmente afectado por el requisito de cierre porque SeaWorld no puede generar ningún ingreso material mientras el parque está cerrado; e incluso después de aplicar medidas drásticas de mitigación, incluidos los despidos en toda la empresa, SeaWorld tiene costes sustanciales en relación con el bienestar del gran número de animales a nuestro cuidado”.

Aunque la ciudad no se inmutó ante la súplica del parque, SeaWorld afirma en su contrademanda que, dada su situación única y las disposiciones de su contrato de arrendamiento, debería ser “eximido del pago del alquiler debido al incumplimiento del contrato por parte de la ciudad y a la imposibilidad de cumplirlo durante las épocas en que la ciudad cerró el parque” y, además, que tiene derecho a una reducción del alquiler cuando la ciudad “solo le permitió estar abierto como zoológico”.

Señala además que cuando los funcionarios de la ciudad no tomaron ninguna medida formal contra el parque tras su notificación de impago de 2021, como había “amenazado” con hacer en un plazo de 30 días, la implicación era que la “ciudad y SeaWorld habían llegado por tanto a un acuerdo en cuanto al importe de los pagos de alquiler debidos en virtud del contrato de arrendamiento.”

Se especulaba con la posibilidad de que, una vez interpuesta la demanda, SeaWorld utilizara como defensa legal la cláusula de fuerza mayor de su contrato con la ciudad para evitar el pago de la deuda. Esta cláusula, a veces denominada de “caso fortuito”, puede utilizarse en raras ocasiones, como catástrofes naturales, para eximir a las partes de sus obligaciones contractuales cuando las circunstancias escapan a su control. Sin embargo, en California, dijo Elliott, los propietarios han prevalecido en casos de fuerza mayor en virtud de COVID-19.

SeaWorld invocó de hecho la cláusula de fuerza mayor, afirmando que su cumplimiento del contrato de arrendamiento de la ciudad era imposible debido a una “causa irresistible y sobrehumana”, a saber, la reacción de la ciudad a la pandemia COVID-19, que, según dijo, constituía un acontecimiento de fuerza mayor.