¿Ofrecer o no ofrecer? Con la venta del Angel Stadium en el limbo, Anaheim está a la expectativa

En las últimas semanas de 2019, la ciudad de Anaheim celebró un acuerdo histórico. Los Angels se quedarían en Anaheim durante décadas, y el propietario del equipo transformaría el desolado mar de estacionamientos que rodea el estadio en un vibrante barrio anclado por casas, oficinas, restaurantes, tiendas y Mike Trout.

A medida que se acercan las primeras semanas de 2022, no se ha puesto la primera piedra, y el acuerdo sigue en el limbo. El último obstáculo: la agencia estatal de la vivienda ha acusado a la ciudad de violar la ley por no poner el terreno a disposición de los promotores de viviendas asequibles. La ciudad considera que se trata de un disparate burocrático, argumentando que la capacidad de los Angels de vetar la construcción de viviendas en ese lugar durante dos décadas hace que el propietario del equipo sea el mejor comprador y probablemente el único postor del terreno.

Si la ciudad tiene razón, el Estado podría dar marcha atrás. Los agentes inmobiliarios sugieren que la ciudad podría tener razón. Entonces, ¿por qué la ciudad no ha sacado el terreno a concurso, para probar mejor su punto de vista y proceder más rápidamente con el acuerdo?

El Consejo de la Ciudad de Anaheim se reúne el martes, por primera vez desde que el estado notificó a la ciudad la violación legal. La venta de los terrenos del Angel Stadium no figura en el orden del día, y la ciudad tiene hasta el 6 de febrero para resolver la infracción con la agencia estatal de la vivienda.

“Estamos en las primeras etapas de la preparación de una respuesta a la notificación del estado y queremos respetar ese proceso”, dijo el portavoz de la ciudad Mike Lyster. “Tenemos muchos caminos por delante y seguimos evaluando todos ellos”.

Marie Garvey, portavoz del propietario de los Angels, Art Moreno, y de su empresa promotora, declinó hacer comentarios.

Uno de esos caminos podría involucrar a los tribunales. En una carta del 2 de diciembre a los abogados de la ciudad y a la empresa de Moreno, la subdirectora del Departamento de Vivienda y Desarrollo Comunitario de California, Megan Kirkeby, citó el interés mutuo en “una posible resolución dada la incertidumbre del litigio”. En una columna del 10 de diciembre en el Orange County Register, el alcalde de Anaheim, Harry Sidhu, declaró que la ciudad cree que la ley de vivienda asequible “simplemente no se aplica al plan del estadio de Anaheim”.

Según el plan, la ciudad acordó vender el terreno de 150 acres del estadio a la empresa de Moreno por 320 millones de dólares, y luego acreditó $170 millones para la inclusión de viviendas asequibles y zonas verdes dentro del barrio circundante del estadio. El precio final en efectivo: $150 millones.

Si el plan fracasa, el contrato de arrendamiento de los Angels seguirá en vigor y el equipo tendrá opciones hasta el 2038. El contrato de arrendamiento permite la construcción de tiendas, restaurantes, hoteles y oficinas en el terreno, pero no de viviendas. El contrato también exige 12.500 plazas de estacionamientos en superficie. Estas restricciones, según la ciudad, harían que el predio no fuera atractivo para los promotores de viviendas, que podrían tener que afrontar un elevado coste para comprar el lote y construir estructuras de estacionamientos, renunciando a los ingresos de las viviendas durante décadas.

“Realmente no creo que haya muchos interesados. Pienso que sería muy difícil convencer a alguien de que compre algo con tantas incógnitas, sin una visibilidad clara del desarrollo, y con todo el estrés y el ruido de Art y la ciudad, y ahora el estado, potencialmente involucrados. Creo que es demasiado complicado, y que los promotores tienen suficientes otras cosas que hacer sin tener que dedicar su tiempo a esto”, dijo Louis Tomaselli, director general de JLL, una empresa de gestión inmobiliaria y de inversiones con sede en Irvine.

Kurt Strasmann, director ejecutivo de la oficina de Newport Beach del gigante inmobiliario CBRE, dijo que para que Anaheim encuentre a un comprador que iguale el precio de Moreno sería como encontrar “una aguja en un pajar”. Si el desarrollo puede ser restringido hasta 2038 -y con ello el retorno de la inversión- dijo que un potencial comprador probablemente pediría que el precio de compra sea “muy por debajo del precio actual”.

Si la ciudad saca el terreno a licitación, pero no hay otros postores, Kirkeby dijo que la agencia estatal de la vivienda aprobaría la venta a la empresa de Moreno, siempre y cuando la agencia recibiera suficiente documentación y el desarrollo reservara el 15% de sus viviendas como asequibles. La ciudad y la empresa de Moreno ya han acordado incluir un 15% de viviendas asequibles en el proyecto.

Si otros licitadores prometieran un mayor porcentaje de viviendas asequibles, pero ofrecieran un precio de compra más bajo, dijo Kirkeby, la ciudad estaría obligada a mantener “negociaciones de buena fe” con esos licitadores, pero no estaría obligada a perseguir esos acuerdos.

“No hay ningún requisito de que Anaheim acepte una oferta más baja”, señaló Kirkeby.

Por ejemplo, dijo, el Estado podría aceptar un proyecto con un 15% de viviendas asequibles frente a uno con un 25% de viviendas asequibles, si el del 15% tuviera un mayor número total de viviendas.

La ciudad aceptó el crédito de desarrollo de $170 millones con la empresa de Moreno como condición para el acuerdo. La posibilidad de que la ciudad acepte un crédito semejante con otro promotor quedaría pendiente de negociación.

Además, Moreno aceptó renovar o sustituir el Angel Stadium como condición para el acuerdo. La posibilidad de que acepte esa condición en un acuerdo en el que él no sea el promotor también estaría sujeta a negociación.

Sin embargo, la ciudad concedió a la empresa de Moreno hasta 30 años después del cierre para completar el proyecto. Eso no sería antes de 2052, el tipo de término a largo plazo que suelen considerar los grandes promotores inmobiliarios.

Richard Green, director del Centro Inmobiliario Lusk de la USC, dijo que un promotor de este tipo podría acercarse a Moreno para asociarse, y luego ver si la ciudad consideraría ofrecer al promotor una opción de compra del terreno. Esencialmente, el promotor podría ofrecer la compra del contrato de arrendamiento de los Angels, lo que podría acelerar el calendario de construcción.

“Puede que el pago para permitir que el desarrollo siga adelante sea algo que merezca la pena”, dijo Green. “Podrías aceptarlos como socios comanditarios. Si tuvieran un buen promotor con un buen historial, podrían encontrarlo atractivo”.

El aviso de infracción enviado a la ciudad de Anaheim incluía un enlace a la lista maestra del estado de promotores inmobiliarios interesados en terrenos públicos en venta. Los Angeles Times se puso en contacto con tres de los principales promotores de esa lista con operaciones en el condado de Orange -Lennar Homes, Jamboree Housing y Related- y los representantes de esas empresas declinaron hacer comentarios o no devolvieron los mensajes.

Steve Soboroff, que fue el responsable de la construcción del Staples Center y posteriormente presidente de la urbanización Playa Vista en el lado oeste de Los Ángeles, dijo que no cree que Anaheim encuentre un comprador dispuesto a superar la oferta de Moreno por los terrenos del Angel Stadium.

“Apostaría todo a que no encontrarán a nadie más”, dijo Soboroff.

Aún así, dijo, la ciudad podría enfrentarse a un peligro financiero al poner el terreno en licitación.

“El posible inconveniente sería que no viniera nadie o, peor aún, que alguien viniera con $15 millones”, dijo Soboroff. “Entonces el tipo de los Angels dirá: ‘Ahora no voy a pagar $150 millones; pagaré $80 millones’. Ese es el riesgo”.

Soboroff dijo que los líderes de la ciudad también podrían enfrentar una reacción política. La ciudad sólo negoció con Moreno y utilizó una tasación para determinar el valor del terreno, en lugar de sacarlo a licitación y dejar que el mercado decidiera.

La tasación encargada por la ciudad valoró el terreno en hasta $500 millones, pero sólo con la desaparición de los Angels y la demolición del estadio. Después de que los Angels optaran por abandonar su contrato de arrendamiento del estadio en 2018, el ayuntamiento lo restableció en 2019, en medio de nuevas negociaciones con el equipo. Eso extendió el tiempo que los Angels podrían controlar la propiedad de 2020 a 2038 y, a su vez, bajó el valor en la tasación a $320 millones.

Moreno parece ser el mejor comprador, dijo Soboroff, pero los votantes pueden desconfiar de los funcionarios elegidos que ni siquiera consideran a otros postores.

“Si me mudara a Anaheim y me presentara con ese argumento”, dijo, “sería elegido alcalde”.

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