¿Está pensando en un interés variable en su hipoteca? Conozca los riesgos
Unos años después de que las hipotecas de riesgo y las inversiones relacionadas con ellas provocaran un colapso financiero mundial, la Reserva Federal sacó un manual para ayudar a los consumidores a tomar decisiones más inteligentes sobre sus opciones de préstamos hipotecarios. La atención se centró en las hipotecas de interés variable, cuyas variantes exóticas fueron las principales responsables del colapso.
“Para comparar dos hipotecas de tipo variable o para comparar una hipoteca de tipo variable con una de tipo fijo”, dice el manual, “es necesario conocer los índices, los márgenes, los descuentos, los límites y los pagos, la amortización negativa, las opciones de pago y la amortización de su préstamo”.
En pocas palabras, la Reserva Federal estaba advirtiendo a los compradores de viviendas que es más difícil predecir el coste de una hipoteca de tipo variable que el de una hipoteca de tipo fijo. Hay que entender no sólo los pagos actuales, sino también cómo el prestamista calculará la cantidad que se pagará después de que el tipo de interés comience a ajustarse. También tiene que entender cómo puede crecer su deuda en lugar de reducirse, y cuáles pueden ser sus posibles compensaciones.
Es mucho en lo que hay que pensar, lo cual es una de las razones por las que los consumidores acudieron en masa a las hipotecas de tipo fijo más sencillas, ya que el tipo de interés de las hipotecas fijas a 30 años cayó desde cerca del 6,5% en el punto álgido de la última recesión hasta el 2,7% en diciembre de 2020.
Pero los intereses de esas hipotecas han aumentado desde entonces y el viernes alcanzaron su nivel más alto desde 2018: 4,9%, según Bankrate.com. Eso es un aumento de unos 625 dólares al mes en un préstamo de 500.000 dólares.
No se equivoque, las tasas siguen siendo mucho más bajas de lo que eran en la última parte del siglo XX, y unos pocos puntos porcentuales por debajo de sus niveles en la década de 2000. No obstante, con los precios de las viviendas tan altos en el sur de California, los compradores pueden verse tentados por un préstamo de tipo variable, que puede costar unos cientos de dólares menos que una hipoteca de tipo fijo, al principio. He aquí algunos aspectos a tener en cuenta a la hora de decidir si merece la pena arriesgarse con una alternativa a la hipoteca de tipo fijo.
ARMs más seguros vs. menos seguros
Una cosa buena para los compradores de casas hoy en día es que algunos de los préstamos más complejos ya no están en el mercado o están menos disponibles. Esto se debe a que el fiasco de las hipotecas subprime llevó a los legisladores a reducir la protección legal de los prestamistas, que estaban obteniendo beneficios de los préstamos que emitían independientemente de que fueran devueltos.
“Todo el mundo ganaba dinero por adelantado”, dijo Sarah Bolling Mancini, abogada del National Consumer Law Center. La demanda de los inversores era tan fuerte, añadió, que creó una sed de préstamos que hizo difícil que los prestatarios supieran lo inasequibles que serían los pagos.
La Ley Dodd-Frank de Reforma de Wall Street y Protección al Consumidor de 2010 exige a los prestamistas que comprueben la capacidad de pago de los compradores y les prohíbe emitir algunos de los tipos de préstamos más arriesgados, dijo Eric Stein, un ex funcionario del Departamento del Tesoro que ahora trabaja en el Centro de Préstamos Responsables. Por eso ya no se encontrarán más “préstamos mentirosos”, o hipotecas que no requieren que los prestatarios demuestren su salud financiera.
La ley también dio a los prestamistas un incentivo para ofrecer “hipotecas cualificadas”, o préstamos diseñados para que sean fáciles de entender por los prestatarios y para que tengan pagos predecibles, dijo Stein. Una hipoteca ARM podría encajar en esa definición, dijo, pero sólo si mantiene los tipos de interés estables durante al menos los primeros cinco años y es “totalmente amortizable”, es decir, el comprador de la vivienda paga constantemente la cantidad prestada, así como los cargos por intereses.
El tipo de interés inicial de un préstamo hipotecario a cinco años no es tan bajo como el de los préstamos hipotecarios a uno o dos años que eran populares antes de la Ley Dodd-Frank.
“Todo esto se reduce a que las hipotecas de tipo fijo son más seguras, pero las ARM son mucho más seguras de lo que eran, suponiendo que alguien consiga una hipoteca de ese tipo, que es principalmente lo que los prestamistas están ofreciendo”, dijo Stein.
Uno de los inconvenientes del cambio hacia las hipotecas cualificadas es que ha hecho más difícil que los estadounidenses negros, latinos y de bajos ingresos puedan acceder a los préstamos, dijo Ira Rheingold, director ejecutivo de la Asociación Nacional de Defensores del Consumidor. Esto se debe a la forma en que los prestamistas miden la capacidad de pago de un prestatario, dijo.
En respuesta, Fannie Mae y Freddie Mac, las empresas respaldadas por el gobierno que compran hipotecas a los prestamistas, están estudiando diferentes tipos de préstamos y diferentes formas de evaluar los riesgos de los prestatarios, dijo Rheingold. La cuestión, dijo, es “cómo ampliamos las oportunidades de ser propietario de una vivienda... sin crear préstamos que vayan a hacer más daño que bien”.
¿Qué está pagando realmente?
Algunos prestamistas siguen ofreciendo hipotecas de tasa ajustable (ARM) que no son hipotecas válidas. Por eso es crucial entender lo que está obteniendo cuando la promesa de pagos mensuales más bajos le tienta a firmar un préstamo que no entra en la categoría más segura.
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Los préstamos con pagos más bajos suelen reducir el total mensual al no pagar el capital, es decir, la cantidad que se pidió prestada. En su lugar, sólo pagará los intereses del préstamo (“ARM de sólo intereses”). O en el caso de los préstamos de “amortización negativa” (también conocidos como hipotecas de “pago opcional”), pagarás menos de la cantidad que debes en intereses, lo que te hará acumular más deuda.
Estos préstamos no son adecuados para las personas que compran una casa para vivir en ella a largo plazo, a menos que prevean un gran aumento de sus ingresos. En cambio, están diseñados para ganar tiempo, manteniendo los costes bajos mientras el nuevo propietario intenta vender la casa o conseguir otro financiamiento.
Si utiliza una hipoteca ARM de sólo interés, podría sufrir un doble golpe una vez que el período de sólo interés termine: El tipo de interés se ajustará y tendrá que empezar a pagar el capital. Y como ha aplazado los pagos del capital durante varios años, tendrá que pagar más al mes que si hubiera estado pagando el capital desde el principio.
Por ejemplo, en un préstamo de 500.000 dólares con un tipo de interés inicial del 5%, pagarás 600 dólares menos al mes con una hipoteca de sólo intereses. Pero cuando termine el periodo inicial, sus pagos se dispararán en 840 dólares, o más si el tipo de interés sube.
Además, no estará acumulando activamente plusvalía en su casa mientras realiza pagos de sólo interés. Una vez que termine el periodo inicial, la cantidad de capital que tenga dependerá de la cuantía de su pago inicial y de si la propiedad ha aumentado de valor. Esto, a su vez, afectará a su capacidad para refinanciar u obtener un préstamo con garantía hipotecaria.
Sin embargo, cuando el valor de la propiedad aumenta rápidamente, los nuevos propietarios pueden acumular capital sin tener que pagar el principal. Esa es la situación actual en muchas zonas del sur de California, al igual que durante los años de bonanza de principios de la década de 2000.
Por aquel entonces, los préstamos con amortización negativa se hicieron muy populares porque los propietarios podían aumentar su deuda y seguir vendiendo sus propiedades con beneficios o refinanciarlas en mejores condiciones en unos años. Pero cuando se acabó la fiesta y los precios de las viviendas empezaron a caer, estas ventajas desaparecieron de repente.
La Oficina de Protección Financiera del Consumidor expone las desventajas de esta manera: “Un préstamo con amortización negativa puede ser arriesgado porque se puede acabar debiendo más en la hipoteca de lo que vale la casa. Esto dificulta la venta de su casa porque el precio de venta no será suficiente para pagar lo que debe. Esto puede ponerle en riesgo de ejecución hipotecaria si tiene problemas para hacer los pagos”.
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Cómo comparar los préstamos hipotecarios
Un número que verá que no es muy útil, dijo Stein, es la tasa de porcentaje anual de un ARM. Aunque la tasa tendrá en cuenta los puntos y las comisiones, lo cual es útil, asume que los tipos de interés no cambiarán durante la vida del préstamo, lo cual es extremadamente improbable.
En su lugar, aquí están las variables a considerar.
El periodo inicial. Esto se revela en el primero de los dos números en la etiqueta de un ARM - por ejemplo, un “ARM de 5/6 meses” se ajustará por primera vez después de cinco años, luego se ajustará semestralmente.
Cuanto menor sea la duración del periodo inicial, menor será el pago mensual inicial. Esto se debe a que los prestamistas podrán adaptar el préstamo rápidamente a los cambios en los tipos de interés. Esto también puede funcionar para usted: si los tipos de interés están bajando, su tasa también bajará.
Pero si los intereses están subiendo, estos ajustes serán costosos. Por eso, un periodo inicial más largo es menos arriesgado cuando las tasas de interés están subiendo: tendrá más tiempo para esperar a que los intereses vuelvan a bajar antes de que su tasa de interés cambie o usted refinancie.
Período de ajuste. Este es el segundo número de la etiqueta de un ARM. Para la mayoría de las hipotecas ARM será de seis meses porque es la norma establecida por Fannie y Freddie. Cuanto más corto sea el período de ajuste, más rápidamente subirá o bajará el tipo de interés en respuesta a los cambios en el mercado.
Límites del tipo de interés. Los préstamos ARM suelen tener tres límites diferentes en cuanto a la variación de los tipos de interés a lo largo de la vida del préstamo, según la Oficina de Protección Financiera del Consumidor. Estos límites pueden variar de un prestamista a otro y de un préstamo a otro.
El primer límite es el de la subida o bajada del tipo de interés una vez finalizado el período inicial. Suele ser de dos a cinco puntos porcentuales, dice la CFPB. Luego habrá un tope, normalmente de dos puntos porcentuales, para cada ajuste posterior. Y, por último, habrá un tope para el aumento total, que, según la CFPB, suele ser de cinco puntos porcentuales, pero puede ser mayor.
Índice. Este es el número que proporciona la base de lo que su tasa de interés será después de que los ajustes comiencne. Fannie y Freddie comprarán ARMs sólo si se basan en la tasa compuesta de financiación de un día a 30 días, que refleja las tasas de interés que las instituciones financieras han estado pagando para pedir dinero prestado a un día. Este tipo subirá o bajará en respuesta al mercado y a las acciones de la Reserva Federal (más adelante).
Las hipotecas no conformes, como los préstamos jumbo, pueden seguir dependiendo de un índice diferente, como uno basado en los tipos de los valores vendidos por el Tesoro de Estados Unidos. Pero si está buscando un préstamo que no supere los 970.800 dólares para una vivienda unifamiliar en los condados de Los Ángeles y Orange-, la utilización del SOFR le ayudará a realizar una comparación entre dos tipos de hipotecas.
Margen. Es el porcentaje que se añade al índice para determinar cuál será su tipo de interés ajustado. A diferencia del índice, el margen se mantiene constante durante la vida del préstamo. Según las normas de Freddie Mac, el margen de un préstamo conforme puede ser de uno a tres puntos porcentuales.
Es importante comparar el margen de un prestamista con el de sus competidores y con la situación actual. Si el margen es lo suficientemente grande, le garantizará que su tipo de interés subirá después del periodo inicial, incluso si los tipos de interés son los mismos que los actuales.
De hecho, esa era una trampa que se tendía a menudo en los días previos al colapso de las hipotecas subprime. “Vimos muchos ARM que sólo subían”, dijo Rheingold. “Nunca bajaron”.
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