¿Cuáles son mis derechos de inquilino o dueño de vivienda en California este 2021?
En respuesta a la pandemia de COVID-19, el estado de California ha implementado sus propias protecciones para inquilinos a través de una ley llamada Ley de Alivio para Inquilinos COVID-19.
Las protecciones provistas bajo la Ley son adicionales a las que han sido facilitadas por otras leyes federales, estatales y locales de propietarios e inquilinos, incluida la moratoria de desalojo parcial que fue emitida el 3 de agosto de 2021 por los Centros para el Control y la Prevención de Enfermedades.
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El Procurador General de California, Rob Bonta, emitió este 10 de agosto una alerta al consumidor recordando a los inquilinos y propietarios de viviendas de California sus derechos y protecciones en medio de la pandemia de COVID-19.
“La vivienda es un derecho humano. Y aunque tenemos un largo camino por recorrer para hacer que la vivienda asequible y disponible sea una realidad confiable en California, contamos con algunas protecciones importantes para aquellos que han sido afectados por las repercusiones financieras del COVID-19”, dijo Bonta.
“Conozca sus derechos y aproveche los recursos que California ha puesto a su disposición”, manifestó.
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Derechos de los inquilinos
La Ley de Alivio para Inquilinos COVID-19 se aplica a todos los inquilinos residenciales de California y a los residentes de casas móviles. Bajo esta ley:
• Si no puede pagar el alquiler adeudado entre el 1 de marzo de 2020 y el 31 de agosto de 2020, su arrendador nunca podrá desalojarlo por ese alquiler si le presenta esta declaración dentro de los 15 días posteriores a la recepción de un aviso de “pagar o desalojar” de parte de su arrendador (sin incluir fines de semana o feriados judiciales). Su arrendador debe darle este formulario de declaración cuando le entregue el aviso de “pagar o desalojar”.
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• Si no puede pagar el alquiler adeudado entre el 1 de septiembre de 2020 y el 30 de septiembre de 2021, su arrendador nunca podrá desalojarlo por ese alquiler si presenta esta declaración a su arrendador dentro de los 15 días de haber recibido un aviso de “pagar o desalojar” por parte de su arrendador (sin incluir fines de semana o feriados judiciales) y usted paga al menos el 25% de su renta de septiembre de 2020 a septiembre de 2021 antes del 30 de septiembre de 2021. Su arrendador debe entregarle este formulario de declaración cuando le otorgue el aviso de “pagar o desalojar”. Debe presentar otra declaración cada vez que reciba un aviso de “pagar o desalojar”.
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• Si el ingreso de su hogar es de al menos $100.000 y es el 130% del ingreso familiar promedio de su condado, es posible que deba proporcionar documentación de sus dificultades relacionadas con COVID-19.
• Aún le debe a su arrendador todo el alquiler impago, y su arrendador puede llevarlo a la corte de reclamos menores para obligarlo a pagar esa renta atrasada a partir del 1 de octubre de 2021.
• Es posible que su arrendador aún pueda desalojarlo por razones distintas a no pagar el alquiler.
• Los inquilinos con discapacidades tienen derecho a protecciones adicionales. Para obtener más información, visite https://www.dfeh.ca.gov/housing/
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Estas protecciones no se aplican al alquiler que vence el 1 de octubre de 2021 o más adelante. Sin embargo, entre el 1 de octubre de 2021 y el 31 de marzo de 2022, su arrendador solo puede desalojarlo por la renta atrasada que debe debido a COVID-19 si su arrendador (1) certifica que ha solicitado ayuda del gobierno para cubrir el alquiler atrasado que usted debe y (2) espera al menos 20 días después de presentar su solicitud de asistencia para la renta o de entregar un aviso de tres días para dejar de fumar.
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Es importante saber que estas nuevas protecciones solo detienen ciertos desalojos; no perdonan ningún alquiler. Eso significa que los inquilinos todavía deben toda la renta no pagada y tienen que seguir pagando el alquiler si pueden permitírselo. Trate de conservar cualquier documentación de despidos, reducción de horas de trabajo o de ingresos debido a COVID-19 que le impidió pagar la totalidad o parte de su renta.
Sin embargo, puede solicitar asistencia financiera gratuita para pagar el alquiler y los servicios públicos a través del programa COVID-19 Rent Relief de California. Este programa ayuda a los hogares con ingresos elegibles a pagar la renta y los servicios públicos vencidos y venideros. Para obtener más información y solicitar ayuda, visite https://housing.ca.gov/covid_rr/
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Debe buscar asesoramiento legal que le ayude a hacer valer sus derechos como inquilino. Para encontrar una oficina de asistencia legal cerca de donde vive, visite https://www.calbar.ca.gov/Public/Need-Legal-Help/Free-Legal-Help
Derechos de los propietarios de viviendas
La Declaración de Derechos de los Propietarios de Vivienda de California brinda protección a los propietarios de inmuebles que enfrentan una ejecución hipotecaria y a los inquilinos en viviendas ejecutadas, y asigna ciertas responsabilidades a los administradores de hipotecas. Las disposiciones clave incluyen:
• Notificación de opciones de prevención de ejecución hipotecaria: Su administrador hipotecario debe intentar comunicarse con usted al menos 30 días antes de comenzar el proceso de ejecución hipotecaria para discutir su situación financiera y explorar sus opciones para evitarla. Dentro de los cinco días de registrar un aviso de incumplimiento, su administrador generalmente debe brindarle información sobre las opciones disponibles para evitar la ejecución hipotecaria.
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• Reconocimiento de la solicitud: Si solicita una modificación de préstamo, su administrador debe notificarle dentro de los cinco días hábiles de cualquier información faltante, otros errores y fechas límite para completar su solicitud.
• Punto de contacto único garantizado: Si solicita una modificación de préstamo, su administrador debe asignarle una persona o equipo específico que pueda guiarlo a través de los requisitos y fechas límite de la misma, que conozca los hechos y el estado de su solicitud, incluidos los documentos faltantes necesarios para completarla, y puede darle una decisión sobre su petición.
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• Restricciones sobre el seguimiento dual: Su administrador generalmente debe pausar el proceso de ejecución hipotecaria mientras toma una decisión sobre su solicitud de modificación de préstamo completa y hasta que le dé tiempo para apelar una denegación. Tampoco puede ejecutar su hipoteca mientras cumple con los términos de una modificación de préstamo aprobada, indulgencia, plan de pago u otra opción de prevención de ejecución hipotecaria.
• Derechos de los inquilinos: Los compradores de viviendas en ejecución hipotecaria deben dar a los inquilinos al menos 90 días antes de iniciar el proceso de desalojo. Si el inquilino tiene un contrato de arrendamiento a plazo fijo que se celebró antes de la venta por ejecución hipotecaria, el nuevo propietario debe respetar el contrato a menos que se apliquen ciertas excepciones.
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Si tiene problemas para hacer los pagos de la hipoteca, comuníquese con su administrador para pedir ayuda. Puede enviar una solicitud de mitigación de pérdidas a su administrador para ver si es elegible para alguna alternativa a la ejecución hipotecaria. Una vez que envíe una solicitud, su administrador le dirá si necesita información o documentos adicionales para que esté completa. Su administrador puede ofrecerle opciones optimizadas basadas en una evaluación de una solicitud de mitigación de pérdidas incompleta. Para obtener más información sobre el proceso de ejecución hipotecaria, las estafas a las que debe prestar atención y los recursos que pueden ayudarlo, consulte Fraude de modificación de préstamos y estafas de rescate de ejecución hipotecaria. https://oag.ca.gov/consumers/loan-modification
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Si tiene problemas para hacer pagos debido a COVID-19, pida ayuda a su administrador hipotecario. Los propietarios de viviendas con una hipoteca respaldada por el gobierno federal tienen ciertas protecciones:
• Las ejecuciones hipotecarias para hipotecas respaldadas por el gobierno federal se suspendieron hasta el 31 de julio de 2021. Para las viviendas unifamiliares con hipotecas respaldadas por la FHA, los desalojos se suspenden hasta el 30 de septiembre de 2021.
• Los propietarios de viviendas con hipotecas respaldadas por el gobierno federal pueden obtener una indulgencia. Los planes de indulgencia le permiten reducir temporalmente o posponer su pago hipotecario mensual durante un cierto período de tiempo, pero debe recuperar esos pagos más adelante. Para obtener más información, consulte la página web What Is Forbearance de la Oficina de Protección Financiera del Consumidor. Para obtener una indulgencia, debe comunicarse con su administrador para solicitarla. https://www.consumerfinance.gov/ask-cfpb/what-is-forbearance-en-289/
• Para viviendas unifamiliares con hipotecas respaldadas por la FHA, VA o USDA, la fecha límite para solicitar una indulgencia es el 30 de septiembre de 2021. Puede obtener una indulgencia de 6 meses y solicitar una extensión adicional. Si estaba en indulgencia al 30 de junio de 2020, puede extender su período de indulgencia por 12 meses (indulgencia total de 18 meses). Si obtuvo una indulgencia después del 30 de junio de 2020, puede extender su período de indulgencia por 6 meses (indulgencia total de 12 meses).
• Para viviendas unifamiliares con hipotecas respaldadas por Fannie Mae o Freddie Mac, no se ha anunciado una fecha límite para solicitar una indulgencia. Puede obtener una tolerancia de 6 meses y solicitar una extensión adicional. Si estaba en indulgencia al 28 de febrero de 2021, puede extender su período de indulgencia por 12 meses (indulgencia total de 18 meses).
Para averiguar si su préstamo está respaldado por el gobierno federal o qué agencia lo respalda, comuníquese con su administrador o consulte la página web para saber el alivio al que puede calificar en la Oficina de Protección Financiera del Consumidor. https://www.consumerfinance.gov/coronavirus/mortgage-and-housing-assistance/help-for-homeowners/find-your-servicer/
Incluso si no tiene una hipoteca respaldada por el gobierno federal, muchas instituciones financieras han acordado proporcionar indulgencias u otro tipo de alivio a los propietarios afectados por COVID-19. Comuníquese con su administrador para discutir sus opciones. Antes de aceptar una indulgencia u otra opción, asegúrese de comprender los términos de cualquier plan de indulgencia u otras opciones ofrecidas.
Según algunos planes de indulgencia, debe reanudar sus pagos mensuales regulares y devolver inmediatamente los pagos aplazados a menos que califique para una opción diferente. Es posible que tenga distintas opciones de pago, incluida la realización de los pagos al final del plazo de su préstamo. Asegúrese de saber cuáles son los términos de pago y qué opciones tendrá si todavía tiene dificultades para realizarlos después del período de indulgencia. También verifique si su administrador renunciará a los cargos por mora o multas y se abstendrá de informar de crédito negativo.
Si se atrasó más de 120 días en su hipoteca el 1 de marzo de 2020 o después, su administrador puede iniciar el proceso de ejecución hipotecaria antes del 1 de enero de 2022, si se aplica alguna de las siguientes condiciones:
• El administrador evaluó su solicitud de mitigación de pérdidas (si presentó una solicitud completa).
• La propiedad está abandonada.
• El administrador no ha recibido ninguna comunicación por parte de usted durante al menos 90 días antes de que comience el proceso de ejecución hipotecaria, a pesar de que intentó comunicarse y enviarle una notificación por escrito.
Estas condiciones no se aplican si su administrador inicia el proceso de ejecución hipotecaria a partir del 1 de enero de 2022. Tampoco se aplican si tenía más de 120 días de atraso en su hipoteca antes del 1 de marzo de 2020.
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